Những bất cập trong phân chia quyền và lợi ích từ đất giữa các chủ thể kinh tế chứa đựng trong luật pháp về đất đai ở Việt Nam

Theo Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước Việt Nam có các quyền:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.

- Quy định hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Định giá đất.

- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Người sử dụng đất có quyền:

- Được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất thông qua hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do các công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quyền của người sử dụng đất bị giới hạn trong những khuôn khổ sau:

- Phải sử dụng đất theo đúng mục đích trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được Nhà nước phê duyệt, bất kể mục đích sử dụng đất trước khi có quy hoạch có phù hợp với quy hoạch hay không. Có nghĩa là, khi quy hoạch sử dụng đất đã được phê chuẩn, các diện tích đất đã và đang được sử dụng khác với mục đích quy định trong quy hoạch phải chuyển mục đích sử dụng cho phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, người dân không được quyền tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch. Cơ quan nhà nước, cụ thể là chính quyền địa phương, mới được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Giao lại đất cho cơ quan nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng đất.

Theo đánh giá chung, với việc Nhà nước cam kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bảo hộ các quyền của người sử dụng đất, nội hàm quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai ở Việt Nam đã hàm chứa hầu hết các quyền của người chủ đất. Tuy nhiên, đi sâu vào các vấn đề chế định cụ thể mối quan hệ phân quyền và lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 sẽ thấy một số vấn đề bất cập sau đây:

Thứ nhất, luật pháp Việt Nam đã trao cho cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai phạm vi thẩm quyền khá rộng, từ quyền quyết định trao quyền sử dụng đất cho ai, theo chế độ nào (giao đất có thu tiền hay không thu tiền, cho thuê trả tiền 1 lần hay hằng năm, quy định hạn điền, thời gian được giao quyền sử dụng đất), quy định (và thay đổi) mục đích sử dụng các thửa đất theo quy hoạch (10 năm thay đổi 1 lần), kế hoạch sử dụng đất (5 năm thay đổi 1 lần), thu các loại thuế từ đất, thu hồi đất, ấn định giá đất trong các giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất,... Có thể nói, Nhà nước Việt Nam giữ độc quyền trên thị trường cấp 1, thị trường chia quyền sử dụng đất cho các chủ thể kinh tế. Độc quyền này mang lại quyền lực chi phối rất lớn cho Nhà nước trong các quan hệ đất đai. Nếu quyền lực này không được kiểm soát tốt để hướng đến các mục tiêu hiệu quả và công bằng thì có thể trở thành công cụ để công chức nhà nước sử dụng phục vụ mục tiêu riêng của họ. Chẳng hạn, hiện nay, Nhà nước Việt Nam đang duy trì một số hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể kinh tế, đó là: giao đất nông nghiệp không thu tiền cho các hộ nông dân kinh doanh nông nghiệp, giao đất không thu tiền cho các cơ quan nhà nước và cơ sở tôn giáo sử dụng, giao đất ở ổn định cho dân cư (có và không thu tiền tùy theo hiện trạng ở thành thị hay nông thôn, đất ở đang sử dụng hay được giao lần đầu,...); giao đất có thu tiền cho các tổ chức kinh doanh nông nghiệp, kinh doanh nhà ở (bán và cho thuê), cho thuê đất (trả tiền hằng năm hoặc 1 lần cho cả thời gian sử dụng). Cơ chế chuyển giao đa dạng này vô hình trung đã phân phối tài sản đất đai cho các chủ thể khác nhau theo cách thức mà Nhà nước mong muốn. Với quyền hạn rộng như vậy, trên thực tế đã phát sinh một số vấn đề:

- Việc giao đất không thu tiền cho nông dân, những người kinh doanh ngành nghề mang lại thu nhập thấp nhất từ đất, là một chính sách hợp lý, có giá trị như cuộc cải cách ruộng đất lần 2. Hơn nữa, do giá quyền sử dụng đất nông nghiệp thấp, hoa lợi từ trồng trọt và chăn nuôi trên đất cũng thấp nên việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất không thu tiền cho nông dân và không cho phép họ chuyển mục đích sử dụng đất đã không đem lại cho nông dân giá trị tài sản lớn từ quyền sử dụng đất nông nghiệp, không tạo ra sự bất bình đẳng đáng kể với những người không được giao đất nông nghiệp. Tuy nhiên, do đa phần đất đai có thể sử dụng được ở Việt Nam là đất nông nghiệp và đã được giao hầu hết cho nông dân, nên quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đi đôi với tình trạng nhu cầu nhà ở tăng lên do dân số tăng nhanh đã khiến cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên nhanh chóng, buộc phải chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất kinh doanh phi nông nghiệp và đô thị. Ở nước ta hiện nay, một phần do cầu đất phi nông nghiệp luôn cao hơn cung, phần khác, do đầu cơ, nên giá trị quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, nhất là đất ở, cao hơn giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp rất nhiều (ngay trong khung giá đất của Nhà nước giá đất phi nông nghiệp cũng cao hơn giá đất nông nghiệp nhiều lần) gây áp lực lên người nông dân có quyền sử dụng đất nông nghiệp ở các khu vực được chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp theo quy hoạch. Người dân nhìn thấy chênh lệch rất lớn giữa hai giá của cùng một thửa đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Thêm vào đó, cách hiểu của người dân và của cơ quan nhà nước về quyền của người có quyền sử dụng đất không giống nhau. Nông dân cho rằng mình có quyền sở hữu đất, do đó nếu đất của họ chuyển sang sử dụng vì mục đích phi nông nghiệp, thì người sử dụng mới phải mua đất của họ theo giá mới (giống như đất ở tự nhiên có đường lớn chạy qua trước mặt). Cơ quan nhà nước lại hiểu rằng chỉ giao cho người nông dân quyền sử dụng đất để làm nông nghiệp, nay chuyển mục đích sử dụng thì phần giá trị tăng thêm không thuộc quyền sở hữu của nông dân mà của Nhà nước. Chính sự không phân định đúng sai của hai cách hiểu về quyền sử dụng đất như trên đã là nguyên nhân của tình trạng bất bình gia tăng trong số những người nông dân bị Nhà nước thu hồi đất để chuyển sang mục đích sử dụng khác.

Hơn nữa, Nhà nước giữ độc quyền giao đất đã chuyển mục đích sử dụng cho chủ mới, thông thường không phải các chủ cũ (vì Nhà nước không cho phép họ tự chuyển mục đích sử dụng, cũng vì nông dân thường không có năng lực để đấu thầu dự án sử dụng đất theo mục đích mới hoặc sử dụng không ở quy mô hiệu quả như cơ quan nhà nước mong muốn...). Độc quyền này đã tạo cơ hội cho công chức nhà nước lạm dụng công quyền phục vụ lợi ích nhóm khi họ được toàn quyền ra quyết định giao đất cho ai mà họ cho là có lợi (đôi khi lợi ích hiệu quả chung chỉ là “bình phong” che đậy cho lợi ích nhóm. Và đây là nguyên nhân gây nên tâm trạng bức xúc của người mất đất).

- Việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước, cho doanh nghiệp nhà nước và nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đã phân phối phần lớn lợi ích từ đất phi nông nghiệp cho những tổ chức được giao đất.

Trước hết là các doanh nghiệp nhà nước. Đa phần doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam hiện nay được sử dụng các diện tích đất lớn có vị trí đẹp, có lợi thế thương mại, xây dựng với mức chi phí thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất này trên thị trường. Nhiều doanh nghiệp nhà nước đã đem quyền sử dụng đất đó đi liên doanh, liên kết hoặc cho thuê lại để hưởng lợi ích tăng thêm từ đất. Chưa kể các hoạt động liên doanh, liên kết đã bán rẻ quyền sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp cho tư nhân trong nước và ngoài nước, chỉ riêng việc được sử dụng các diện tích lớn mà không mất tiền mua quyền sử dụng đất lâu dài đã khiến các doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất lãng phí và phân phối không hợp lý giá trị tăng thêm từ đất. Nên chăng phải buộc doanh nghiệp nhà nước thuê đất hoặc mua quyền sử dụng đất như các doanh nghiệp khác để tạo mặt bằng bình đẳng trong tiếp cận quyền sử dụng đất cũng như khuyến khích doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất hiệu quả hơn.

Việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất và thu tiền sử dụng đất không theo giá thị trường đã chuyển giao cho các doanh nghiệp được giao quyền sử dụng đất, nhất là đất đô thị, một lượng giá trị lớn do có sự chênh lệch giữa giá giao của Nhà nước và giá họ bán cho khách hàng. Chưa tính đến tâm lý bất bình của nông dân khi thấy đất của mình bị mua rẻ và chứng kiến người khác bán cũng đất đó với giá đắt gấp nhiều lần, khoản giá trị dôi ra cho phép giới kinh doanh bất động sản sẵn sàng hối lộ công chức nhà nước các khoản tiền lớn để được giao đất cũng như giữ đất được giao trong trạng thái chưa sử dụng rất lâu mà vẫn có lãi. Đây là kênh thứ hai khiến đất vừa bị lãng phí, vừa tạo bất công trong phân phối lợi ích từ đất.

Gần đây một số cơ quan nhà nước còn “phá rào” bán quyền sử dụng đất hoặc cho thuê những diện tích đất có vị trí đẹp, có giá trị thị trường lớn để chuyển sang xây dựng trụ sở mới bằng số tiền chuyển nhượng hoặc cho thuê đất ở vị trí cũ. Hành động này chứng tỏ họ là chủ nhân của những khoảnh đất đó chứ không phải là những chủ thể được Nhà nước giao đất và chỉ được sử dụng vào mục đích Nhà nước giao. Thực tế này càng chứng tỏ chế độ giao đất của Nhà nước rất không bình đẳng giữa các chủ thể khác nhau.

Nếu so với đất ở được sử dụng không có thời hạn, thì đất nông nghiệp càng thiệt thòi khi chỉ có thời hạn 20 - 50 năm. Mặc dù việc giao quyền sử dụng đất ở không kỳ hạn cho dân cư hàm ý Nhà nước bảo đảm quyền có nhà ở cho mọi người dân, nhưng do chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp quá lớn nên nông dân “lén lút” chuyển đất nông nghiệp thành đất ở. Hiện tượng này vừa làm tăng trách nhiệm và chi phí giám sát của Nhà nước (mà thường không giám sát xuể), vừa tạo gương xấu cho người sau bắt chước người trước nếu như cơ quan nhà nước, vì lẽ nào đó, chấp nhận việc chuyển đổi như vậy (phù hợp và không phù hợp với quy hoạch), vừa tạo ra hình ảnh không đẹp mắt khi cơ quan nhà nước cưỡng bức dân phá nhà của họ, cho dù các nhà đó có chức năng hợp lý (như là nơi tạm nghỉ hoặc trông coi) vì sợ để lâu các diện tích đó sẽ thành đất ở.

Lĩnh vực thu hồi đất nông nghiệp để giao cho các chủ đầu tư kinh doanh phi nông nghiệp đã và đang là lĩnh vực xuất hiện nhiều vấn đề gay gắt hiện nay. Đã có nhiều xung đột giữa cơ quan nhà nước và dân cư ở những mức độ gay gắt và quy mô khác nhau. Nguyên nhân của những bức xúc này là cơ chế thu hồi và đền bù đã không bảo đảm được công bằng và hiệu quả như xã hội mong muốn. Một mặt, nông dân bức xúc vì giá đền bù, theo họ, là chưa tương xứng với tổn thất mất đất của họ tính cả về phương diện sinh kế lẫn thu nhập. Việc Nhà nước đền bù cho nông dân theo giá đất nông nghiệp được coi là không hợp lý cộng thêm với việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi giao đất đã thu hồi cho chủ mới không theo sát giá thị trường đã khiến người nông dân có cảm giác mình bị phân biệt đối xử. Hơn nữa, bản thân Nhà nước cũng gánh chịu chi phí rất lớn mà không thu được gì từ giá trị tăng thêm của đất. Tiền thu sử dụng đất được sử dụng trong ngân sách địa phương nhiều khi thiếu minh bạch cũng tạo cảm giác chủ sở hữu là toàn dân không được gì, chỉ có người được giao đất và bộ máy công quyền là có lợi.

- Tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng cho thời gian ngắn, chất lượng thấp, thường xuyên bị thay đổi theo ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước khiến chủ sở hữu quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, luôn ở trong tình trạng bất an, không khuyến khích đầu tư, ngược lại kích thích nông dân bán rẻ quyền sử dụng đất nông nghiệp do lo sợ bị thu hồi theo quy hoạch mới.

Tình trạng quản lý lỏng lẻo và kém hiệu quả của nhiều cơ quan nhà nước đối với đất đai đi đôi với tệ nạn tham nhũng từ đất càng làm xói mòn lòng tin của dân cư vào khả năng thực thi đúng đắn quy mô quá lớn quyền lực được giao cho cơ quan nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân và vai trò thống nhất quản lý đất đai trong cả nước. Trong Luật Đất đai mới cần xem xét lại việc ủy quyền vượt quá năng lực thực thi cho các cơ quan nhà nước hiện nay.

Thứ hai, Luật Đất đai phân chia cho Nhà nước nhiều quyền bao quát dẫn đến kết cục hạn chế đáng kể quyền của người sử dụng đất. Mặc dù luật cho phép người sử dụng đất nhiều quyền đối với đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho, tặng, sử dụng, hưởng thành quả đầu tư và lao động trên đất,...), nhưng lại giới hạn các quyền đó trong mục đích sử dụng đất do Nhà nước quy định khi giao đất. Nói cách khác, khi đất giao là đất nông nghiệp thì người sử dụng chỉ có quyền tài sản đối với đất nông nghiệp. Khi cũng thửa đất đó được chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất nông nghiệp và được đền bù theo giá đất nông nghiệp. Có nghĩa là khi quy hoạch đã xác định một khoảnh đất nào đó cần chuyển mục đích sử dụng thì thông thường người dân sẽ buộc phải bán quyền sử dụng đất theo mục đích cũ với giá do Nhà nước quy định. Thậm chí người có quyền sử dụng đất cũ khó được cơ quan nhà nước giao cho quyền sử dụng đất theo mục đích mới vì họ không đủ năng lực theo quan điểm của cơ quan nhà nước. Cơ quan nhà nước thích giao đất đã chuyển đổi mục đích cho chủ khác vì nhiều lý do đã phân tích ở trên.

Chưa kể nỗi khổ của người dân ở khu vực có quy hoạch “treo”, quyền thu hồi đất của cơ quan nhà nước (theo luật là để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế) khiến người sử dụng đất chỉ có quyền trong những giới hạn quá chật hẹp. Gần đây, việc Chính phủ đã cho phép tổ chức nhận đất thỏa thuận mức đền bù với người dân đã góp phần đẩy nhanh quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, nhưng lại xuất hiện khó khăn khác là một số hộ chây ỳ đòi giá cao hoặc mức giá đền bù trở nên hỗn loạn ngay trên một địa bàn.

Thứ ba, mặc dù người có quyền sử dụng đất ở có thể an tâm hơn về quyền tài sản của mình do đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài, nhưng do chỉ có một bộ phận rất nhỏ dân cư ở thành thị được nhận đất ở do Nhà nước giao, đa phần dân cư phải mua đất ở theo giá thị trường nên dẫn đến tình trạng nhà và đất ở bỏ hoang, trong khi rất nhiều người dân đô thị không có nhà ở hoặc ở trong những diện tích chật chội, dưới mức quy định chuẩn vể diện tích nhà ở. Đó là do doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, sau khi nhận đất Nhà nước giao, đã tìm mọi cách bán với giá cao nên đa phần dân cư không đủ tiền để mua, khi mua thường phải trả một khoản phụ phí mua đáng kể.

Về nguyên tắc, mọi công dân và tổ chức đều có quyền bình đẳng tham gia đấu thầu đất phi nông nghiệp, nhưng do nhiều nguyên nhân, số tổ chức và cá nhân tiếp nhận được đất từ Nhà nước thường ít, hậu quả là đất phi nông nghiệp đã ít so với nhu cầu còn bị giới đầu cơ có thế lực đẩy giá lên cao, khiến thị trường bất động sản hoạt động không lành mạnh, các thành phố ở Việt Nam trở thành nơi có giá đất đắt đỏ nếu so với mức thu nhập trung bình của dân cư. Điều này càng ngăn cản những người có thu nhập trung bình trong xã hội tiếp cận đất đai.

Nói tóm lại, việc giao cho bộ máy quản lý nhà nước nhiều quyền hạn chi phối đất đai vượt quá năng lực hiện có của họ đã chẳng những hạn chế không hợp lý quyền của người sử dụng đất mà còn gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, tình trạng tham nhũng của công chức có quyền thu hồi và giao đất, tình trạng bất an không khuyến khích đầu tư đủ mức của nông dân, tình trạng thị trường đất nông nghiệp èo uột trong khi thị trường đất phi nông nghiệp bị đầu cơ quá mức... Vì thế cần cân bằng lại quyền của cơ quan nhà nước và người sử dụng đất trong luật mới nhằm phân phối công bằng lợi ích từ đất, trên cơ sở đó khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn.

Kiến nghị phân chia lại quyền đối với đất đai giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể sử dụng đất

Theo chúng tôi, nên giữ chế độ sở hữu đất đai là toàn dân với hai lý do: tránh những xung đột do dân cư đòi xem xét lại quyền sở hữu đất của họ trước kia nếu tuyên bố sở hữu tư nhân về đất đai và giữ lại cho quảng đại người lao động quyền tối thượng trong xem xét lại quan hệ sở hữu đất đai thông qua thiết chế nhà nước, khi quyền của họ cũng như lợi ích của quốc gia bị vi phạm do tích lũy quá mức đất đai vào tay một số cá nhân giàu có trong xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai nên quy định quyền của Nhà nước và quyền của người sử dụng đất theo những kiến nghị sau:

Thứ nhất, Nhà nước giữ lại quyền đại diện cho lợi ích quốc gia thông qua việc chủ trì xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có lợi cho hiệu quả chung của đất nước và phù hợp với văn hóa, truyền thống, đạo đức dân tộc. Tuy nhiên, cần nâng cao chất lượng, tính dài hạn, ổn định và kỷ luật tuân thủ quy hoạch. Nên chăng đề cao tính kỷ luật tuân thủ của quy hoạch bằng cách đưa quy hoạch thành luật và hạn chế sự thay đổi không cần thiết trong quá trình thực hiện quy hoạch bằng cách giao quy hoạch cho một cơ quan giám sát chuyên trách. Trong phạm vi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất thông qua các hình thức tự mình chuyển đổi hoặc chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân có năng lực hơn. Để bảo đảm công bằng trong hưởng dụng lợi ích từ đất, Nhà nước nên áp đặt thuế giá trị gia tăng thu trên phần giá trị tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất mà không do người có quyền sử dụng đất tạo ra.

Thứ hai, hạn chế quyền thu hồi đất của cơ quan nhà nước chỉ trong trường hợp cần sử dụng đất đó cho các mục tiêu công cộng (an ninh, dịch vụ công cộng). Sự chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể kinh tế công và tư đều phải thực hiện theo cơ chế thị trường, trong đó cơ quan nhà nước cần áp thuế giá trị gia tăng từ đất đi đôi với hỗ trợ cần thiết (thuyết phục, tư vấn pháp lý, thủ tục hành chính, di dời, tái định cư,...) hoàn toàn không mang tính cưỡng chế người có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất đó cho người khác.

Thứ ba, duy trì hai hình thức giao đất: 1- Giao một lần (có thu tiền hoặc không thu tiền, tùy theo chính sách đãi ngộ của Nhà nước được xã hội chấp nhận) sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch. Như vậy, người sử dụng đất thực chất có hầu hết quyền tài sản đối với đất, nhờ đó khuyến khích họ bảo vệ và đầu tư dài hạn nhằm tăng giá trị lấy ra từ đất; 2- Cho thuê đất, áp dụng bình đẳng với mọi chủ thể theo hình thức thị trường (đấu thầu theo giá thị trường, kỳ hạn trả tiền thuê thỏa thuận theo hợp đồng tùy theo từng trường hợp). Người thuê đất có quyền cho thuê lại hay không cũng được quy định trong hợp đồng tùy theo từng trường hợp cụ thể. Quyền thuê đất là một loại tài sản nên có thể được mua bán trên thị trường.

Thứ tư, Nhà nước ưu tiên đầu tư vào các dịch vụ công đối với đất đai, như đo vẽ bản đồ, đăng ký đất, thu thập, lưu giữ và cung cấp thông tin về đất, định giá đất để sử dụng trong đánh thuế và giao dịch đất công. Giá quyền sử dụng đất chuyển nhượng giữa các chủ thể kinh tế do thị trường tự định. Trong chừng mực có thể Nhà nước phải thiết kế hệ thống thu thuế từ đất nhằm tăng nguồn tài chính cho cơ quan quản lý đất cũng như để cung cấp dịch vụ công về đất đai. Nên thu hút tư nhân tham gia cung ứng dịch vụ đất đai, ví dụ như dịch vụ định giá đất.

Thứ năm, trong một đất nước “đất chật, người đông” như Việt Nam, thiết nghĩ vấn đề hạn điền chưa nên bỏ. Bởi nếu không rất dễ xảy ra tình trạng người giàu tích tụ đất trong tay và biến nông dân thành người làm thuê mà Nhà nước khó có điều kiện can thiệp để bảo vệ họ. Hạn điền còn cần thiết khi các ngành phi nông nghiệp chưa thu hút được nhân lực thừa ở nông thôn cũng như khi Nhà nước còn chưa đủ sức cung cấp đầy đủ nhà ở giá thấp cho dân cư thành thị. Trong điều kiện diện tích bình quân đầu người thấp, hạn điền là hình thức khuyến khích tận dụng lao động gia đình và chi phí thấp của hình thức kinh doanh trang trại gia đình. Mặc dù hạn điền không hạn chế triệt để người dân tích tụ đất không hợp thức (thuê người khác đứng tên), nhưng độ rủi ro của việc nhờ người đứng tên sẽ giảm thiểu động cơ thu gom đất với tư cách tài sản, đồng thời vẫn cho phép tích tụ đất dưới hình thức thuê mướn hoặc góp đất sản xuất chung trong các hình thức kinh doanh hiệu quả.

Trong thời đại hiện nay, xác lập quan hệ đất đai nhằm thỏa mãn cả hai tiêu chí hiệu quả và công bằng là khó khăn. Để có hiệu quả, cần xây dựng cơ chế kích thích đầu tư, phát triển các hình thức tăng năng suất đất đai dựa trên động lực cá nhân và cơ chế thị trường bằng cách mở rộng quyền tự chủ hơn nữa cho người sử dụng đất. Đồng thời, Nhà nước nên giữ vai trò gìn giữ các điều kiện duy trì lợi ích chung và công bằng thông qua công cụ quy hoạch sử dụng đất, cơ chế thu hồi đất có bồi thường ở phạm vi hạn chế (vì lợi ích công cộng), bảo trợ cho các giao dịch thị trường tự định đối với đất đai, điều tiết lợi ích từ đất thông qua các loại thuế linh hoạt, cung cấp các dịch vụ về đất. Hạn điền là công cụ bổ sung nhằm ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, tích lũy đất vào một nhóm người có khả năng, ngăn cản những người khác tiếp cận đất đai. Quản lý hiệu quả đất công (do các cơ quan nhà nước nắm giữ) và nâng cao trách nhiệm công chức, công vụ trong các quan hệ đất đai là điều kiện không thể thiếu bổ sung cho những đổi mới kể trên. Làm như vậy, Việt Nam vừa duy trì được hiện trạng đất đai, tránh được các xáo trộn không cần thiết, vừa đạt mục tiêu công bằng và hiệu quả hơn trong quản lý và sử dụng đất đai hướng đến phát triển bền vững./.