Việt Nam trên đường đổi mới

Thuế “lưu kho” bất động sản - giải pháp cần quan tâm

Nguyễn Nhâm
15:04, ngày 17-05-2013
TCCSĐT - Để cứu thị trường bất động sản, Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp mang tính khả thi. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, để kích thích thị trường bao gồm cả cung và cầu, Nhà nước đang hướng tới việc sử dụng một sắc thuế mới có thể gọi là thuế “lưu kho” bất động sản.
Thời gian vừa qua, Bộ Tài chính đã đề xuất một số nội dung sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản đang gặp nhiều khó khăn như: áp dụng thuế suất ưu đãi tối đa 10% đối với doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội; giảm 50% thuế VAT cho hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội, căn hộ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; đánh thuế lũy tiến đối với các dự án chậm triển khai… trong đó, thuế “lưu kho” bất động sản được xem là giải pháp tình thế nhưng rất được dư luận quan tâm.

Kinh nghiệm từ nước ngoài

Ở một số nước trên thế giới, chính sách thuế đối với thu nhập chuyển nhượng từ bất động sản đã thể hiện sự điều tiết của Chính phủ dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản của các nhà đầu tư. Điều đó cho thấy, Chính phủ các nước đã quan tâm đến việc hạn chế tình trạng đầu cơ và nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản, thông qua việc áp dụng chính sách thuế đối với lợi nhuận thu được từ các giao dịch bất động sản tùy theo tần suất của các giao dịch này.

Ở Xin-ga-po, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán, sau 2 năm thì mức thuế là 50%, sau 3 năm là 25%. Hàn Quốc cũng áp dụng quy định tương tự, theo đó, giao dịch bất động sản trong thời gian dưới 1 năm kể từ ngày mua sẽ bị đánh thuế 50% lợi nhuận; từ 1 đến 2 năm kể từ ngày mua sẽ bị đánh thuế 40% (nếu là bất động sản có đăng ký) hoặc 70% lợi nhuận (nếu là bất động sản không đăng ký). Tuy nhiên, từ năm 2007, nhằm chống đầu cơ và nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản, Hàn Quốc đã áp dụng thuế suất 50% đối với lợi nhuận từ bất động sản nếu cá nhân có 2 nhà ở, và thuế suất 60% đối với lợi nhuận từ bất động sản nếu cá nhân sở hữu 3 nhà ở trở lên.

Tháng 4-2011, Đài Loan cũng đã thông qua Luật Thuế “hàng xa xỉ”. Theo đó, áp dụng thuế suất là 15% đối với những bất động sản được bán lại trong vòng 1 năm sau khi mua và 10% nếu bán lại trong vòng 2 năm, nhằm hạn chế đầu cơ và giúp cho việc “hạ nhiệt” thị trường bất động sản.

“Lưu kho” bất động sản ở nước ta

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã có trên 42.000 căn nhà còn đang “tồn kho”, trong đó có 26.444 căn hộ và 15.788 căn nhà thấp tầng. Riêng ở Hà Nội có 5.789 căn, tương ứng 566.610 m2 sàn; nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề) tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn; nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ; diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn kho khoảng 175.000 m2…

Cũng theo Bộ Xây dựng, nếu tính đến cuối năm 2012, dư nợ tín dụng của bất động sản khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ nợ xấu là 6,6%. Còn nếu tính dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, gồm cho vay để kinh doanh bất động sản, vay để đầu tư sản xuất và kinh doanh, thế chấp bằng bất động sản thì con số này khoảng 57% tổng dư nợ, tương đương khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng.

Như vậy, vấn đề “lưu kho” bất động sản hiện đang là một thực tế. Những bất động sản tồn đọng trên đang trở thành những sản phẩm hàng hóa chậm luân chuyển, “tồn kho” trong thời gian dài khiến các doanh nghiệp thiếu vốn và là tác nhân chủ yếu gây ra nợ xấu cho ngân hàng, tạo những ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự vận hành của thị trường bất động sản.

“Lưu kho” bất động sản có nhiều dạng khác nhau nhưng có thể chia thành hai dạng cơ bản: sản phẩm đã hoàn thành và sản phẩm dở dang.

Đối với các sản phẩm đã hoàn thành, có thể chia thành 3 phân khúc gồm: nhà ở cao cấp, nhà ở chung cư (trong đó có cả văn phòng cho thuê) và nhà ở xã hội.

Nhà ở “lưu kho” cao cấp (gồm biệt thự, nhà liền kề). Loại này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn xét cả về mặt số lượng và giá trị đó là nhà ở thuộc phân khúc cao cấp. Tính đến đầu năm nay, chỉ riêng trên địa bàn Thủ đô, lượng nhà thấp tầng bao gồm biệt thự, nhà liền kề tồn kho lên tới hơn 3.800 căn. Loại nhà này rất khó để chuyển đổi sang phân khúc nhà ở xã hội.

Nhà ở “lưu kho” tiếp theo bao gồm nhà chung cư hoặc văn phòng cho thuê, loại nhà ở này có thể chuyển đổi thành nhà xã hội cũng tồn đọng không nhỏ. Tính riêng ở Hà Nội cũng có hơn 5.800 căn hộ, và 175.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê.

Nhà ở “lưu kho” ở dạng thứ ba là nhà có thể đáp ứng nhu cầu của đa số đối tượng đang được Nhà nước quan tâm tạo điều kiện gồm những người thu nhập thấp có thể có khả năng thanh toán. Loại nhà ở này hiện ở Hà Nội cũng còn tồn đọng khoảng 330 căn hộ. Theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hà Nội thì hiện nợ xấu bất động sản trên địa bàn hiện chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu của ngân hàng.

Đối với dạng bất động sản “lưu kho” thứ hai là sản phẩm nhà ở thuộc các dự án đang xây dựng dở dang, cũng bao gồm các loại nhà ở thuộc cả ba phân khúc nêu trên. Với các dạng nhà ở “tồn đọng” ở cả hai dạng bất động sản, các chuyên gia cho rằng, tất cả cần được đưa vào diện đánh thuế “lưu kho”. Tuy nhiên, cần nghiên cứu áp dụng mức thuế cho phù hợp nhằm thúc đẩy cả các doanh nghiệp kinh doanh và người tiêu dùng.

Giải pháp tình thế

Đánh thuế “lưu kho” đối với các sản phẩm bất động sản được xem là giải pháp “tình thế” nhằm tạo áp lực cho giá cả thị trường trở về với giá thực của nó. Có thể nói đây là biến thể của sắc thuế giao dịch bất động sản đáng ra cần thực hiện ngay từ khi xuất hiện những nguy cơ “bong bóng”, nhưng do hạn chế của công tác dự báo và sự điều hành vĩ mô mà biện pháp này đã bị bỏ qua và hậu quả là giá bất động sản trên thị trường đã bị “thổi” lên một cách quá đáng.

Một thống kê khác cho biết, trong vòng 10 năm (giai đoạn 2000 - 2010), giá nhà đất ở nước ta đã tăng gấp 10 lần trong khi thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam chỉ tăng có 4 lần. Nhờ việc tăng giá “ảo” trên thị trường bất động sản mà nhóm các “đại gia” nhà đất đã thu lời “siêu ngạch” trước đó, thì nay trước sức ép của công cụ thuế họ buộc phải trả lại sự công bằng cho xã hội thông qua việc chấp nhận “thua lỗ”. Vì thế, đánh thuế “lưu kho” được coi là một trong những giải pháp mạnh và cần thiết nhằm đưa thị trường nhà đất thoát khỏi hiện tượng “giá ảo” trở về với “giá thật” trong bối cảnh hiện nay.

Tuy nhiên, giá thực ở mức bao nhiêu là hợp lý lại là một câu hỏi khó. Về mặt định tính, Nhà nước có thể dễ dàng xác định đó là giá cả phải phù hợp với thu nhập của người dân (bao gồm các tầng lớp dân cư), nhưng về định lượng chính xác thì chỉ có người mua và người bán trên thị trường mới quyết định được. Tuy nhiên, với tư cách điều hành vĩ mô về giá cả bất động sản Nhà nước có thể đưa ra giá tham chiếu để định hướng cho thị trường như đã làm.

Trong thời gian vừa qua, Nhà nước đã đưa ra một số mức giá tham khảo như: nhà chung cư có giá khoảng dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá này vẫn chưa được thị trường chấp nhận, vì vẫn còn xa mới phù hợp với thu nhập bình quân của người dân. Vì lý do đó mà thị trường bất động sản vẫn còn đang trầm lắng.

Một vài kiến nghị

Để sắc thuế mới được vận dụng có hiệu quả, thiết nghĩ có thể và cần phải quan tâm đến một số vấn đề dưới đây:

Một là, Nhà nước cần chỉ đạo các cơ quan chức năng sớm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý nhà, đất thống nhất, ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại để bảo đảm hiệu quả thực thi pháp luật thuế cũng như tăng cường quản lý nhà nước về nhà, đất và thị trường bất động sản.

Hai là, cần mở rộng hình thức đánh thuế lũy tiến đối vơi những công trình không đúng tiến độ hoặc “lưu kho” lâu nhằm tăng cường tính sử dụng hiệu quả nhà, đất, hạn chế tình trạng lãng phí do đầu cơ, đợi giá lên… Cùng với đó, các cơ quan quản lý chức năng cũng cần nắm được số lượng bất động sản và kiểm soát được các giao dịch diễn ra trên thị trường một cách công khai minh bạch.

Ba là, Nhà nước cần sớm giải quyết vấn đề giá tính thuế, bởi trên thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang tồn tại nhiều loại giá như: giá hình thành do đấu thầu, giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm, giá giao dịch thực tế trên thị trường. Trong các loại giá này, giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm thường thấp hơn giá thị trường khoảng 30% và thường được sử dụng làm căn cứ tính thuế và lệ phí trước bạ.

Bốn là, thuế “lưu kho” cần được đánh vào tất cả các sản phẩm “tồn đọng” trong thời gian dài thuộc các phân khúc thì trường khác nhau. Tuy nhiên cũng cần phân biệt tùy thuộc vào tần suất giao dịch và tình hình biến động cụ thể của thị trường để tăng hay giảm thuế suất cho phù hợp./.

Bài cùng chủ đề

Gặp mặt công nhân, lao động tiêu biểu xuất sắc được nhận giải thưởng Nguyễn Đức Cảnh lần II-2013  (17/05/2013)

Nhiều điểm mới trong “Quy chế phát ngôn và cung cấp thông tin cho báo chí”  (17/05/2013)

Lễ trao Giải thưởng đợt I sáng tác, quảng bá tác phẩm văn học nghệ thuật, báo chí về chủ đề “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh"  (17/05/2013)

Lễ trao Giải thưởng đợt I sáng tác, quảng bá tác phẩm văn học nghệ thuật, báo chí về chủ đề “Học tập và làm theo tấm gương đạo đức Hồ Chí Minh"  (17/05/2013)

Củng cố mối quan hệ truyền thống Việt Nam - Belarus  (17/05/2013)

Chủ tịch nước tiếp các đại sứ đến trình Quốc thư  (16/05/2013)

mới nhất