Giải trình việc thực hiện pháp luật về quản lý phí bảo trì chung cư

Trong thời gian qua, một số địa phương vẫn còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu kiện trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, chủ yếu xảy ra ở các đô thị lớn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mặc dù hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành tương đối đầy đủ để điều chỉnh hầu hết các hoạt động liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, một số địa phương vẫn còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu kiện trong quả trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, chủ yếu xảy ra ở các đô thị lớn.

Một số tồn tại, khiếu kiện liên quan chủ yếu đến các vấn đề: chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị; đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý, vận hành...

Thống kê cho thấy có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành; trong đó có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%.

Cần công khai, minh bạch quỹ bảo trì chung cư

Các đại biểu cho rằng trong thời gian tới, cần có giải pháp buộc Ban Quản trị chung cư sử dụng đúng mục đích quỹ bảo trì và có sự kiểm soát, trong đó có vai trò của chủ đầu tư. Đồng thời, có ý kiến đề xuất phải đổi cách thu, phương thức thu và có giải pháp để bắt buộc chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nêu thực tế đối với chung cư trên 20 tầng, hiện nay kinh phí bảo trì ước độ trên dưới 20 tỷ đồng. Thành phố Hà Nội có chung cư lớn kinh phí bảo trì lên đến hơn 100 tỷ đồng.

“Rõ ràng đây là “miếng mồi lớn” đối với một số phần tử xấu họ tìm cách chui vào Ban quản trị để trục lợi” ông Lê Hoàng Châu bày tỏ lo ngại.

Về thời điểm đóng kinh phí bảo trì, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng Luật Nhà ở và Luật Xây dựng quy định về công tác bảo trì nhà chung cư nhằm bảo đảm chất lượng công trình và sự an toàn của cư dân.

Hiệp hội nhận thấy quy định mức thu kinh phí bảo trì 2% là cần thiết để có nguồn tài chính thực hiện công tác bảo trì chung cư, theo quy trình bảo trì đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và theo kế hoạch hàng năm của Hội nghị nhà chung cư, hoặc khi có sự cố bất ngờ.

Tuy nhiên, quy định thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi lẽ, tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì, nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư.

Bên cạnh đó, một vấn đề cần xem xét kỹ là quỹ bảo trì chung cư 2% rồi cũng sẽ được sử dụng hết trong khoảng 15 năm - 20 năm. Sau đó, theo quy định của pháp luật, các chủ sở hữu chung cư sẽ tiếp tục bỏ tiền bảo trì chung cư để bảo đảm an toàn và chất lượng sống.

Tuy nhiên, việc huy động tiền của các hộ dân chắc chắn rất khó. Điển hình là 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay, Nhà nước đang dùng ngân sách để thực hiện công tác bảo trì chung cư và đang thực hiện Chương trình cải tạo, xây dựng lại để tái định cư cho các hộ dân.

Trả lời băn khoăn của các đại biểu tại Phiên giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho rằng cần làm tốt hơn, công khai, minh bạch hơn nữa trong quá trình thực hiện quản lý nhà nước về quản lý vận hành nhà chung cư, trong đó có quản lý sử dụng quỹ bảo trì.

Theo Bộ trưởng, toàn bộ tranh chấp đều do người mua và người bán. Pháp luật yêu cầu rõ trong hợp đồng phải phản ánh đầy đủ, chi tiết. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư trong các hợp đồng không thể hiện các nội dung theo quy định pháp luật, mà còn giành quyền có lợi về cho chủ đầu tư, làm giảm thiểu quyền lợi của người mua.

“Cho nên tôi cho rằng, cần công khai minh bạch điều này. Nếu công khai, minh bạch sẽ hạn chế tranh chấp” Bộ trưởng chia sẻ.

Về phí bảo trì chung cư, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà khẳng định quy định pháp luật là rõ ràng, vấn đề là do tổ chức thực hiện.

“Cũng có trường hợp thế này, ví dụ Hội nghị lần đầu của nhà chung cư bầu ra Ban Quản trị. Ban Quản trị họp, thông qua kế hoạch bảo trì do chủ đầu tư lập. Chủ đầu tư lập tổng chi của cả năm, nhưng một số người không hiểu biết vấn đề này cho nên dẫn tới thực hiện lúng túng, kể cả dẫn đến nghi kị lẫn nhau... Quy định pháp luật hết sức rõ ràng, tuy nhiên kiểm tra, giám sát việc này mà Ban Quản trị không có trình độ năng lực, đây là vấn đề hết sức khó khăn” Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà chia sẻ.

Về phương thức thu, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho rằng việc cho chủ đầu tư thu sẽ thuận tiện về mặt khoản thu. Tuy nhiên, sau khi thu xong, có vướng mắc là chủ đầu tư chậm, không bàn giao hoặc bàn giao thiếu kinh phí bảo trì, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà khẳng định thời gian tới phải xử lý nghiêm khắc đối với tình trạng này.

Bộ Xây dựng đề nghị bổ sung 2 mô hình quản lý nhà chung cư

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, lấy ý kiến về các giải pháp để quản lý hiệu quả nhà chung cư.

Về mô hình quản lý nhà chung cư, ngoài mô hình Ban Quản trị như hiện nay, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết Bộ Xây dựng đề nghị nghiên cứu theo hướng quy định bổ sung 2 mô hình quản lý nhà chung để Hội nghị nhà chung cư lựa chọn phù hợp với điều kiện thực tế của từng chung cư.
Thứ nhất là mô hình chủ đầu tư quản lý, vận hành nhà chung cư. Theo mô hình này, chủ đầu tư là đơn vị thu, quản lý kinh phí bảo trì và trực tiếp quản lý vận hành nhà chung cư. Mô hình này phù hợp với các tòa nhà chung cư có chủ đầu tư là các đơn vị chuyên nghiệp, có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư.

Thứ hai là mô hình các doanh nghiệp quản lý, vận hành chung cư chuyên nghiệp sẽ thực hiện việc quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư. Đây là mô hình đã được áp dụng ở nhiều nước và đã xuất hiện ở Việt Nam.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết theo hướng đề xuất này, người dân trong chung cư sẽ tự họp bàn, quyết định lựa chọn trong 2 mô hình này để triển khai tại chung cư.

Tại phiên giải trình, các đại biểu đề nghị tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến kiến thức cho người dân, nhà đầu tư và ban quản trị liên quan việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư. Đồng thời các cơ quan chức năng, chính quyền các cấp trên địa bàn triển khai thực hiện nghiêm các quy định liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; đồng thời phối hợp với ngành công an, thanh tra xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái pháp luật.

Giải trình công tác thẩm định dự án luật, pháp lệnh, nghị quyết

Tiếp tục chương trình Phiên họp toàn thể lần thứ 18, chiều cùng ngày, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức phiên giải trình đối với Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng về công tác thẩm định và việc tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định trong chỉnh lý, hoàn thiện dự án luật, pháp lệnh, nghị quyết.

Phát biểu khai mạc, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Nguyễn Khắc Định nhấn mạnh vai trò quan trọng của công tác thẩm định văn bản trong quy trình xây dựng văn bản, ban hành chính sách. Từ đầu nhiệm kỳ đến nay, công tác thẩm định có nhiều đổi mới, đạt được nhiều kết quả tích cực, góp phần quan trọng trong kiểm soát và nâng cao chất lượng văn bản. Phiên giải trình này nhằm làm rõ những việc đã làm được, vấn đề chưa rõ, chưa được để kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Bảo đảm chất lượng thẩm định

Báo cáo một số nội dung của công tác thẩm định và việc giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định, Bộ trưởng Tư pháp Lê Thành Long cho biết: Từ đầu nhiệm kỳ khóa XIV đến nay, Bộ Tư pháp đã thẩm định 71 dự án, dự thảo. Các cơ quan chủ trì soạn thảo cơ bản đảm bảo hồ sơ đầy đủ, chất lượng của các tài liệu trong hồ sơ từng bước được nâng cao. Về thời hạn thẩm định, quy định là 20 ngày nhưng thời gian trung bình Bộ Tư pháp hoàn thành việc thẩm định là 15 ngày. Đặc biệt, trong một số trường hợp, Bộ đã tập trung nguồn lực, huy động nhiều chuyên gia, nhà khoa học để rút ngắn thời gian mà vẫn đảm bảo chất lượng thẩm định (tổ chức thẩm định và có báo cáo sau 5 ngày).

Theo Bộ trưởng Lê Thành Long, báo cáo thẩm định đã thể hiện đầy đủ các nội dung thẩm định, nêu rõ quan điểm về việc dự án, dự thảo có đủ hay không đủ điều kiện trình Chính phủ. Ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp được cơ quan chủ trì soạn thảo, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Quốc hội đánh giá cao…

Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng cho biết, từ đầu nhiệm kỳ Quốc hội khóa XIV đến tháng 10-2018, Văn phòng Chính phủ đã tiếp nhận xử lý 51 dự án luật, 4 dự án pháp lệnh, 6 dự thảo nghị quyết do các bộ, cơ quan ngang bộ trình Chính phủ xem xét, thông qua để trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Các dự án trình Chính phủ cơ bản đã tuân thủ nghiêm túc, đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về thành phần, số lượng, trình tự, thủ tục lập hồ sơ, phương thức…

Cơ bản khắc phục hạn chế trong tiếp thu, giải trình

Tại phiên họp, các đại biểu đã thẳng thắn chỉ ra những hạn chế, bất cập trong công tác thẩm định và việc tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định trong chỉnh lý, hoàn thiện dự án luật, pháp lệnh, nghị quyết. Cụ thể, việc chuẩn bị và gửi hồ sơ thẩm định vẫn còn trường hợp chậm, chỉ gửi công văn đề nghị thẩm định mà không có hồ sơ kèm theo hoặc hồ sơ chưa đầy đủ, chưa đảm bảo chất lượng. Trong quá trình thẩm định một số dự án, dự thảo, sự phối hợp tham gia thẩm định của các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan vẫn còn hạn chế, chưa bố trí được người tham gia hoặc cử cán bộ tham gia không đúng thành phần hoặc ít kinh nghiệm nên chất lượng ý kiến thẩm định chưa cao…

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội Nguyễn Sỹ Cương chia sẻ trách nhiệm nặng nề của Bộ Tư pháp trong công tác thẩm định khi hiện nay số dự án luật, pháp lệnh, hệ thống văn bản dưới luật rất nhiều. Theo ông Nguyễn Sỹ Cương, nếu như làm tốt khâu thẩm định của Bộ Tư pháp và khâu thẩm tra ở các cơ quan Quốc hội thì chất lượng các dự án luật, pháp luật, nghị quyết… sẽ tốt hơn rất nhiều. Tuy nhiên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Đối ngoại Nguyễn Sỹ Cương cũng chỉ rõ, một số hồ sơ dự án luật chất lượng yếu nhưng Bộ Tư pháp vẫn “cho qua”. Một số dự án luật từ lúc trình ra Quốc hội cho đến khi được thông qua khác nhau rất xa; nhiều báo cáo đánh giá tác động không đạt yêu cầu… Một số báo cáo thẩm định, Bộ Tư pháp đã chỉ rõ vấn đề cần phải sửa nhưng không được giải trình, tiếp thu.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long thừa nhận, đây là một thực tế. Tuy nhiên, sau phiên trả lời chất vấn của Bộ trưởng Bộ Tư pháp tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào năm 2018 cùng sự tham gia thiết thực, chất lượng của các cơ quan của Quốc hội, các đại biểu Quốc hội vào công tác xây dựng pháp luật thì tình trạng hạn chế trong tiếp thu, giải trình đã cơ bản được khắc phục, nếu còn yếu thì xử lý ở các công đoạn khác nhau. Bộ trưởng dẫn chứng, có trường hợp Bộ Tư pháp không nhất trí trình Chính phủ để trình cơ quan có thẩm quyền đối với Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật có liên quan đến quy hoạch, Luật Phòng, chống tác hại rượu, bia…

Về đề xuất rút ngắn thời gian thẩm định, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long bày tỏ sự không nhất trí với đề xuất này. Bộ trưởng phân tích, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định là 20 ngày thì nhiều trường hợp Bộ Tư pháp đã đẩy nhanh tiến độ còn 15 ngày, thậm chí có trường hợp chỉ còn 3 ngày - 5 ngày. Nêu kinh nghiệm của nước ngoài, Bộ trưởng nhấn mạnh, công tác thẩm định là nhọc nhằn, đòi hỏi phải xem xét kỹ lưỡng nên 20 ngày đã là ngắn. Đó là chưa kể đến việc lập hội đồng thẩm định cũng cần huy động trí tuệ tập thể không nhỏ bởi không phải cơ quan nào cũng sẵn sàng cử người.

Quan tâm chính sách thu hút cán bộ pháp chế

Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa Lê Xuân Thân nhất trí với báo cáo của Bộ Tư pháp, trong đó nêu rõ: Đội ngũ cán bộ làm công tác xây dựng pháp luật và pháp chế còn thiếu về số lượng, hạn chế về năng lực, sự phối hợp với các cơ quan thẩm định trong giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định chưa chặt chẽ. Đây là nguyên nhân dẫn đến khá nhiều thiếu sót và kéo dài nhiều năm. “Chất lượng dự án luật từ lúc trình đến thông qua, đại biểu Quốc hội tốn quá nhiều thời gian để góp ý về cách diễn đạt từ ngữ, văn phạm, chính tả. Điều đó thể hiện việc chấp bút soạn thảo có vấn đề”, đại biểu Lê Xuân Thân phân tích và đề nghị nêu rõ trách nhiệm Bộ trưởng trong việc xây dựng đội ngũ pháp chế bộ, ngành, địa phương.

Đồng quan điểm, đại biểu Trần Thị Hoa Ry, Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội đề nghị Bộ Tư pháp nêu rõ giải pháp nâng cao năng lực cán bộ pháp chế.

Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng thừa nhận có hạn chế trong quá trình đào tạo cán bộ và tạo điều kiện cho cán bộ pháp chế. “Thủ tướng luôn nói, vấn đề xây dựng thể chế cán bộ, xây dựng pháp luật rất quan trọng nhưng khi bổ nhiệm, bố trí cán bộ, chế độ cán bộ chưa được quan tâm đúng mức. Việc quan tâm cán bộ làm công tác pháp luật còn hạn chế trong vấn đề đào tạo, tuyển dụng, tạo điều kiện cán bộ”, Bộ trưởng Mai Tiến Dũng chỉ rõ.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho rằng trong bối cảnh hiện nay, việc tăng cường cán bộ pháp chế rất khó khăn. Vì vậy, Bộ trưởng mong muốn các bộ, ngành, địa phương quan tâm các chính sách thu hút, bản thân cán bộ cũng cần nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp. Bộ Tư pháp sẽ cố gắng tối đa trong việc mở lớp đào tạo, bồi dưỡng, trao đổi kinh nghiệm, hướng dẫn nghiệp vụ pháp chế./.