Hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai là nhu cầu tất yếu

Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2003, chúng ta đã đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường... Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; quyền lợi của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành và phát triển nhanh. 

Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn một số hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp.

Thực tế trên, cùng với yêu cầu phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai. Để định hướng cho việc sửa đổi Luật Đất đai, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã chỉ đạo thực hiện việc tổng kết Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và ban hành Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường tiến hành tổng kết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 để trình Quốc hội.

Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai, trong đó thể chế hóa đúng và đầy đủ các quan điểm đổi mới của Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đa số các tầng lớp nhân dân. Luật Đất đai có nhiều nội dung đổi mới quan trọng, trong đó trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện các công cụ pháp luật, quy hoạch, kinh tế, hành chính và cơ chế theo dõi, giám sát đánh giá phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhằm từng bước phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tiến tới xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả. 

Một số nội dung cơ bản trong Luật Đất đai sửa đổi

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý 

Thể chế hóa các quan điểm của Đảng, Luật Đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; đồng thời, quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất gắn với từng loại đất cụ thể. Quan tâm hơn nữa đến việc bảo đảm quyền sử dụng đất của người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số bằng các quy định cụ thể trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; bổ sung quy định chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số.

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất, do đó việc phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước, luôn là vấn đề xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Chủ trương này tiếp tục được thể chế một cách đầy đủ hơn trong Luật Đất đai năm 2013 bằng việc bổ sung các quy định về điều tra, đánh giá đất đai để Nhà nước nắm chắc về số lượng, chất lượng và tiềm năng đất đai, nhằm quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của đất nước cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển bền vững. Hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở bổ sung nguyên tắc, căn cứ, nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã hội vào quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất chi tiết của cấp xã vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm bảo đảm tính đồng bộ, liên kết giữa việc quy hoạch sử dụng đất các cấp và quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch ngành, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện để làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bảo đảm phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xảy ra ở nhiều nơi như hiện nay; đồng thời, bổ sung chế tài xử lý về tài chính đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo hướng chủ đầu tư tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường.

Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài 

Thực tiễn trong gần 30 năm qua, những thành tựu của công cuộc đổi mới, nhất là khu vực nông nghiệp luôn gắn với việc đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai. Bắt đầu từ chủ trương “khoán 100”, đến “khoán 10”... và chính sách giao đất ổn định lâu dài theo quy định của luật về đất đai đã tạo bước chuyển biển cơ bản trong sản xuất nông nghiệp và xã hội nông thôn, từ một nước thiếu lương thực Việt Nam đã vươn lên hàng các nước xuất khẩu gạo lớn của thế giới. Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển ở Việt Nam; nguồn tài nguyên đất đai trở thành nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Yêu cầu đổi mới, hội nhập và phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với thể chế thị trường, nâng cao năng lực cạnh tranh nhằm tạo động lực mới cho phát triển. Để hiện thực hóa các mục tiêu của Đảng, Luật Đất đai năm 2013 đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, bảo đảm yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê. Mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng, cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành, còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. Tăng cường vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai, khắc phục tình trạng “xin - cho” trong sử dụng đất thông qua các quy định: Thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất. Quy định nguyên tắc thị trường trong việc xác định giá đất. Khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Quy định các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. 

Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân 

Nhằm tạo động lực cho việc đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn, bảo đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, Luật Đất đai đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hằng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Khuyến khích tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và phát triển sản xuất hàng hóa. Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, đặc dụng nhằm bảo đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo là một trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu. Chính sách đất đai cho yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị và bảo đảm an ninh quốc phòng tiếp tục được coi trọng thông qua việc bổ sung nguyên tắc ưu tiên bảo đảm quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng trong quy hoạch sử dụng đất. Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh đất nước. Hoàn thiện hơn các quy định về chế độ sử dụng đất đối với khu công nghệ cao, khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm.

Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Đây là yêu cầu mà Đảng ta đã đặt ra trong Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng và Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương đối với công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tiếp tục được đổi mới cũng là nội dung được nhân dân quan tâm trong quá trình lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai. Thể chế hóa các quan điểm của đảng, tiếp thu ý kiến của đa số tầng lớp nhân dân, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông qua các quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó làm rõ các công trình thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tránh lạm dụng trong quá trình thực thi. Đối với các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để có đất thực hiện dự án đầu tư. Quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất. Quan tâm hơn đến việc bảo đảm sinh kế cho người có đất thu hồi thông qua quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Quy định trách nhiệm trong việc lập các khu tái định cư bảo đảm kết cấu hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền và quyền tham gia của người dân trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. 

Hoàn thiện hơn cơ chế nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai trên cơ sở bổ sung quy định kiện toàn, nâng cao năng lực của tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất để bảo đảm thực thi nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập và phát triển quỹ đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Bổ sung cơ chế huy động nguồn vốn để tạo quỹ đất sạch cho đấu giá quyền sử dụng đất. Chú trọng triển khai thực hiện việc quy hoạch và khai thác, sử dụng diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng và vùng phụ cận, đặc biệt là các công trình hạ tầng giao thông đô thị có lợi thế để khai thác nguồn lực từ đất đai. 

Đẩy mạnh việc phòng, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí trong quản lý đất đai

Tăng cường hơn tính công khai, minh bạch, phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể nhân dân và quyền làm chủ của nhân dân trong thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai, góp phần phòng, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí trong quản lý đất đai; Luật đã quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó làm rõ các công trình thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tránh lạm dụng trong quá trình thực thi. Đối với các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để có đất thực hiện dự án đầu tư. Quy định hình thức giao đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định về tham gia của người dân, trách nhiệm giải trình của Nhà nước trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong việc bố trí tái định cư, đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm. Đã hình thành khung pháp lý để xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu, quyền tiếp cận thông tin đất đai nhằm hướng tới xây dựng hệ thống thông tin đất đai thống nhất từ Trung ương tới địa phương phục vụ đa mục tiêu.

Luật Đất đai cũng có bổ sung quy định về trách nhiệm của người đứng đầu ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai; quy định xử lý trách nhiệm của người thực thi công vụ vi phạm Luật Đất đai và người đứng đầu cơ quan, tổ chức để xảy ra vi phạm Luật Đất đai. Các quy định này sẽ tăng cường chế độ trách nhiệm của người đứng đầu trong việc thực thi công vụ, bảo đảm việc quản lý đất đai chặt chẽ và hiệu quả./.