TCCSĐT - Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ sáu (khóa XI) đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng đất đai là vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành quả cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững…”(1).

Đồng thời, Hội nghị cũng đã đưa ra định hướng tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, đó là: “Tập trung cho các vấn đề: quy hoạch sử dụng đất; về giao đất, cho thuê đất; về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận; về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được giao quyền sử dụng đất; về phát triển thị trường bất động sản; về chính sách tài chính về đất đai; về giá đất…”(2).

 Từ quan điểm, định hướng của Đảng, bài viết này góp phần vào việc phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn về giải quyết mối quan hệ giữa bốn yếu tố: hạ tầng, địa tô, giá đất, vốn cho phát triển hạ tầng kinh tế và vai trò của công tác quản lý nhà nước trong quá trình này.

Lý‎ luận và thực tiễn chỉ ra rằng, bốn yếu tố hạ tầng, địa tô, giá đất và vốn cho xây dựng hạ tầng kinh tế có mối quan hệ khép kín. Nó là một hệ thống, được vận động theo quy luật khách quan. Khi tham gia vào quá trình vận động ấy, lợi ích của các chủ thể (Nhà nước, doanh nghiệp, người dân) sẽ là động lực thúc đẩy quá trình tham gia đầu tư, phát triển kết cấu hạ tầng nói riêng và làm tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước nói chung.

Tuy nhiên, việc nhận thức sự vận động, biến đổi khách quan của bốn yếu tố nói trên và việc phân bổ lợi ích từ quá trình đó dành cho các chủ thể có liên quan trong thực tế có lúc, có nơi đã không được giải quyết một cách hợp lý, dẫn đến những bất cập và hiệu quả không cao, thậm chí dẫn đến những bất ổn xã hội; đồng thời là rào cản lớn đối với quá trình phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, nhất là trong quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ hiện nay.

Mối quan hệ giữa hạ tầng, địa tô, giá đất, vốn trong phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được thể hiện trên nhiều vấn đề, đáng lưu ‎ý ở bốn vấn đề lớn, đó là:

Thứ nhất, địa tô là giá thuê đất mà người đi thuê đất phải trả cho người cho thuê đất. Giá thuê đất này tỷ lệ thuận với khả năng sinh lời của mảnh đất cho thuê. Tuy nhiên, chính vì khả năng sinh lời của mảnh đất cho thuê thường xuyên thay đổi (đặc biệt là khi kết cấu hạ tầng được xây dựng thêm xung quanh nó), nên giá thuê đất (địa tô) cũng thường xuyên thay đổi tỷ lệ thuận với mức độ đồng bộ và phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh.

Thứ hai, giá đất (ở đây muốn nói đến giá trị thực sự của đất hay khả năng sinh lợi của đất, loại trừ các yếu tố ảo) tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng theo công thức: Giá đất = Địa tô : lãi suất ngân hàng.

Ví dụ: tiền thuê một mảnh đất trong một năm là 1 tỷ đồng, lãi suất ngân hàng là 10% một năm, thì giá của mảnh đất đó có thể tính một cách tương đối là: Giá đất = 1 tỷ : 10% = 10 tỷ.

Thứ ba, khi xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, khả năng sinh lời của đất sẽ tăng lên, kéo theo địa tô hay giá thuê đất tăng lên, từ đó, làm cho giá đất cũng tăng theo. Khi đó, ai sẽ là người xứng đáng được hưởng lợi từ việc đất tăng giá? Hiển nhiên người được hưởng lợi từ việc giá đất tăng là người đã bỏ vốn, bỏ công sức ra (để xây dựng kết cấu hạ tầng). Bởi vì, người đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chính là người làm tăng giá trị sử dụng và giá trị sinh lời, giá đất giao dịch của những mảnh đất và công trình khu vực xung quanh các kết cấu hạ tầng. Nếu người xây dựng kết cấu hạ tầng là chủ đầu tư tư nhân, hay là chủ đầu tư nhà nước, thì bản chất vấn đề ai là người xứng đáng được hưởng lợi ích do giá đất tăng đều không thay đổi.

Thứ tư, vốn cho xây dựng hạ tầng lấy ở đâu? Câu trả lời là: lấy từ nguồn chênh lệch địa tô hay chính là sự tăng giá trị của các khu vực xung quanh các kết cấu hạ tầng được xây dựng. Nếu nhà nước là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, nhà nước là người có thể bán những công trình, dự án và mặt bằng xung quanh các kết cấu hạ tầng đó, hoặc kết hợp với việc thu tiền chênh lệch giá trị của đất (trước và sau khi xây dựng kết cấu hạ tầng). Tuy nhiên, trên thực tế từ trước tới nay, chúng ta ít chú trọng vấn đề này, dẫn đến những hiện tượng tiêu cực như các làn sóng đầu cơ đất đai, hình thành “nhóm lợi ích” giữa bộ phận cán bộ biết trước thông tin quy hoạch kết cấu hạ tầng, rồi liên kết và bán thông tin cho bộ phận đầu cơ đất đai; đồng thời, cũng gây nên những khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng vì người dân nhầm tưởng mình là người xứng đáng được hưởng phần chênh lệch địa tô, chênh lệch giá đất do các chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tạo ra… Nếu chủ đầu tư là tư nhân, nhà nước cần có chính sách cho họ được hưởng một phần tiền chênh lệch địa tô, chênh lệch giá đất, sẽ tạo động lực để các chủ đầu tư tư nhân tham gia đẩy mạnh xây dựng kết cấu hạ tầng.

Khi người đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được hưởng lợi từ việc đất tăng giá do công đầu tư của mình, họ tìm thấy động lực đẩy mạnh đầu tư và nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng mà họ xây dựng, vì chính chất lượng và tính kinh tế từ kết cấu hạ tầng đó, sẽ quyết định đến lợi ích từ giá bán khi họ khai thác các công trình, dự án, các khu đất trong khu vực có kết cấu hạ tầng. Cũng giống như khi lợi ích của người nông dân được gắn chặt với mảnh ruộng mà họ được giao khoán, đã tạo những bước đột phá trong phát triển nông nghiệp ở nước ta kể từ sau “Khoán 10”. Thiết nghĩ, chúng ta cần thêm “Khoán 10” cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng và nhiều lĩnh vực kinh tế khác nữa, nhằm tạo ra các động lực kinh tế của các chủ thể, những nội lực cần thiết cho quá trình xây dựng và khai thác kết cấu hạ tầng và khuyến khích đầu tư mạnh mẽ hơn nữa vào quá trình xây dựng kết cấu hạ tầng ở nước ta hiện nay.

Tuy nhiên, ở đây cần chú ý đến sự tăng giá đất thuần túy do việc Nhà nước thu hồi đất để chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên những khu vực cụ thể. Phần chênh lệch giá đất trong trường hợp này phải do nhà nước hạch toán, định giá, thu về ngân sách Nhà nước, không để cho chủ đầu tư xây dựng hạ tầng thu khoản chênh lệch này. Trong thực tế, đây chính là nguồn tiền mà nhiều chủ đầu tư thường được hưởng một cách không chính đáng, đó là một trong những nguyên nhân chính tạo ra bức xúc cho người dân bị thu hồi đất. Điều này đã được Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng khẳng định: “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng để tạo quỹ đất; trực tiếp thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, giải tỏa, đền bù, hỗ trợ tái định cư theo đúng nguyên tắc, trình tự, thủ tục, bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch và công bằng. Thực hiện giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và với mục đích sử dụng đất, tình hình kinh tế - xã hội của cả nước, các vùng, miền và địa phương trong từng thời kỳ. Không để các nhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người sử dụng đất về giá đền bù, chuyển nhượng quyền sử dụng đất”(3).

Thực tế, theo kinh nghiệm của thành phố Hà Nội trong việc tạo vốn cho phát triển hạ tầng là thành phố xác định nguồn lực quan trọng để phát triển kết cấu hạ tầng giao thông trong thời gian tới là chênh lệch địa tô của đất do các tuyến đường mang lại. “Nguồn lực có thể là ngân sách nhà nước, ODA, các hình thức đầu tư BOT, BT,... trong đó thành phố xác định nguồn lực quan trọng nhất là chênh lệch địa tô của đất do các tuyến đường, các công trình giao thông mang lại”, và “Đó là một nguồn lực quan trọng, nếu tổ chức quản lý tốt sẽ phát triển được kết cấu hạ tầng giao thông”(4).

Kinh nghiệm đó khá tương đồng với nhận định của ông Si-ghê-ru Mô-ri-chi (Shigeru Morichi), Giám đốc Trung tâm nghiên cứu Chính sách, Viện nghiên cứu Chính sách Quốc gia Nhật Bản, rằng: “Sự chênh lệch về giá đất trước và sau khi có dự án đường sắt đô thị đã tạo nên những giá trị sinh lời bên ngoài mà dự án mang lại… Vị Giám đốc này đã chứng minh những điều mình nói bằng việc đưa ra các dẫn chứng về thành công của khu vực trục thành phố Tokyo Denentoshi. Theo đó, vùng đồi và cánh đồng khi chưa làm dự án đường sắt được định giá 1 USD/m², tuy nhiên sau khi đường sắt chất lượng cao được định hướng phát triển đã dẫn đến sự chênh lệch về giá đất lên tới 5.000 lần”(5).

Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan trọng trong đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Các nước như: Ốt-xtrây-li-a, Ca-na-đa, Đức,... luôn có các chính sách quy hoạch và phát triển đồng bộ. Ví dụ, đi đôi với mở đường sẽ là quy hoạch các công trình hai bên đường như đầu tư nhà ở, công trình kiến trúc đô thị. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh lệch địa tô do đầu tư hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Ở Đài Loan, nếu chuyển nhượng đất đai vừa được quy hoạch đường thì chính quyền sẽ thu lại phần chênh lệch tăng thêm do chính quyền đầu tư kết cấu hạ tầng với chính sách định giá trước và sau khi mở đường.

Vấn đề này nếu được nghiên cứu kỹ sẽ giúp tìm thêm những lời giải hay cho bài toán huy động vốn và tạo động lực cho phát triển kết cấu hạ tầng ở nước ta hiện nay.   

Tóm lại, nếu Nhà nước ta có chủ trương và biện pháp nhận thức và xử lý đúng đắn vấn đề lợi ích trong mối quan hệ giữa bốn yếu tố như hạ tầng, địa tô, giá đất và vốn cho xây dựng hạ tầng kinh tế ở nước ta hiện nay thì cả bốn yếu tố đó sẽ được vận động, chuyển hóa trôi chảy, đúng quy luật và tạo ra động lực kinh tế cho xây dựng các kết cấu hạ tầng tại các địa phương một cách cơ bản, lâu dài và theo lộ trình hợp lý.

------------------------------

(1), (2) Thông báo của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI)

(3) Bài phát biểu của Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng, bế mạc Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI)

(4) “Hà Nội: Lấy chênh lệch địa tô đầu tư đường sá”, Vietnamnet, ngày 13-7-2012

(5) “Giá đất sẽ tăng 5.000 lần khi có đường sắt đô thị?”, dantri.com.vn, ngày 21-7-2012.