Sự cần thiết phải quy định điều kiện trong đấu giá đất sạch

Đất sạch là phần diện tích đất không có tranh chấp, đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và đã sẵn sàng cho hoạt động đầu tư xây dựng công trình. Thuật ngữ “đất sạch” tuy được sử dụng rất nhiều, nhưng cho đến thời điểm hiện tại chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đưa ra khái niệm “đất sạch”.

Đấu giá đất sạch khắc phục được một số hạn chế của trường hợp giao, cho thuê đất theo hình thức chỉ định. Đó là việc giao, cho thuê đất không dựa vào ý chí chủ quan của những người trực tiếp thực hiện công tác quản lý về đất đai, nhằm tạo ra sự cạnh tranh về năng lực giữa các chủ thể, tránh tình trạng tiêu cực.

Đứng ở góc độ pháp lý, có thể đưa ra một khái niệm về đấu giá đất sạch như sau: Đấu giá đất sạch là hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân đủ điều kiện từ quỹ đất sạch, nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định của pháp luật.

Khác với đấu giá các loại tài sản thông thường, đấu giá đất sạch có những tính chất, đặc điểm riêng biệt:

Thứ nhất, đây là phương thức giao, cho thuê đất đặc biệt, là một phương thức bán tài sản có nhiều người cùng tham gia. Trong đó, người có tài sản đấu giá (bên bán) là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật (Khoản 5 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016). Người tham gia đấu giá (bên mua) là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định (Khoản 7 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016).

Thứ hai, đấu giá đất sạch mang tính công bằng, công khai, minh bạch và khách quan, không có tình trạng “xin - cho”. Về nguyên tắc, trong đấu giá đất sạch, sẽ không có ai được quyền ưu tiên trong việc mua đất sạch mà tất cả những người tham gia đấu giá phải trực tiếp cạnh tranh với nhau. Người trúng đấu giá phải là người có đầy đủ năng lực theo yêu cầu, đặc biệt là về năng lực tài chính, kỹ thuật và được niêm yết, thông báo công khai, nhằm hạn chế tình trạng dàn xếp, phát sinh tham nhũng.

Thứ ba, đấu giá đất sạch làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khuyến khích phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Có sự song hành trên là do một phần số tiền thu được từ đấu giá đất sạch sẽ được sử dụng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Mặt khác, trong quá trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật cũng đồng thời có thể tạo ra đất sạch để tiếp tục tổ chức đấu giá. Như thế sẽ tạo được sự phát triển về lâu dài và hiệu quả.

Thứ tư, đất sạch không có tranh chấp, ít rủi ro nên dễ thu hút đầu tư. Đất sạch đã được cơ quan có thẩm quyền thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng…; thường có vị trí đẹp và đã đầu tư cơ sở hạ tầng nên được nhiều nhà đầu tư quan tâm, thuận lợi cho việc đầu tư, sử dụng đất về sau.

Thứ năm, đấu giá đất sạch mang tính chất thương mại, bị tác động bởi cơ chế thị trường và ngược lại nên phải phù hợp với quy luật cung - cầu, có tính cạnh tranh, được nhiều người săn đón. Đấu giá đất sạch, vì thế, được xem như một kênh phân phối cho thị trường bất động sản.

Các điều kiện trong đấu giá đất sạch

Điều kiện tài sản đấu giá

Để tổ chức đấu giá đất sạch thì bản thân đất sạch phải đáp ứng những điều kiện mà Luật Đất đai năm 2013 đưa ra. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở mang tính kỹ thuật - pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất. Làm tốt công tác lập kế hoạch sử dụng đất là điều kiện tiên quyết quyết định khả năng thu hút đầu tư của đất sạch, hiệu quả khai thác đất sạch về sau và tạo được tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai ở địa phương.

Thứ hai, đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước. Giải phóng mặt bằng là khâu quan trọng, là điều kiện cần để tạo nên đất sạch trong quỹ đất để tổ chức đấu giá. Khâu giải phóng mặt bằng phải được thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật. Đây là vấn đề mấu chốt quyết định đất có thật sự “sạch” hay không.

Khi Nhà nước chủ động thu hồi đất cả đối với đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ sản xuất, kinh doanh,… theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì sẽ tạo ra đất sạch đi kèm với các dự án hạ tầng kỹ thuật. Điều này không chỉ được nhà đầu tư quan tâm mà còn giúp bảo đảm nguồn thu cho ngân sách từ hoạt động đấu giá, giúp tái thành lập vốn để tiếp tục tạo ra đất sạch.

Thứ ba, có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Phương án đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các bước để tiến hành đấu giá đất sạch, trong đó có đầy đủ các nội dung chi tiết cần thiết cho việc tổ chức cuộc đấu giá như: loại đất, vị trí, diện tích, hạ tầng kỹ thuật,… Phương án đấu giá là cơ sở trực tiếp, chi tiết nhất cho việc tổ chức đấu giá đất sạch và còn quyết định khả năng đấu giá thành công.

Điều kiện đối với chủ thể tham gia đấu giá

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, chủ thể tham gia đấu giá đất sạch phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Điều kiện này là hiển nhiên, bởi đây là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá.

Thứ hai, trường hợp đấu giá để giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì chủ thể phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Thứ ba, người tham gia đấu giá không thuộc các trường hợp không được phép đăng ký tham gia đấu giá, được quy định tại Khoản 4 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Điều kiện sau khi trúng đấu giá

Nhằm khắc phục tình trạng “ôm đất”, “dự án treo”, người trúng đấu giá phải đáp ứng điều kiện đưa đất sạch vào sử dụng và phải sử dụng đúng tiến độ. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, biện pháp chế tài thu hồi đất sẽ được áp dụng đối với trường hợp các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

Thực tiễn về việc thực hiện các điều kiện trong đấu giá đất sạch

Cho đến nay, trên cả nước có rất nhiều dự án chậm tiến độ, các dự án “đầu xuôi, đuôi không lọt”. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do việc giao đất được thực hiện theo hình thức chỉ định và các quy định về điều kiện trong đấu giá đất sạch chưa được chặt chẽ, gây thất thoát, lãng phí tài nguyên đất đai rất lớn. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, chỉ riêng thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã có hơn 700 dự án chậm triển khai, trong đó thành phố Hà Nội hiện có hơn 200 dự án chậm đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi được bàn giao trên thực địa. Ngoài ra, còn có tới 172 dự án chậm tiến độ thực hiện hơn 24 tháng và 72 dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ở các địa phương khác, cũng còn rất nhiều dự án sử dụng diện tích đất rất lớn nhưng không thực hiện đúng tiến độ đã cam kết, chủ đầu tư chậm triển khai, không triển khai hoặc không còn khả năng triển khai dự án; không ít dự án buộc phải tiếp tục gia hạn hoặc chưa thu hồi dù biết chủ đầu tư thiếu khả năng thực hiện. Tình trạng này không chỉ gây lãng phí lớn về đất đai mà còn ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của địa phương.

Việc quy định điều kiện về vốn, kỹ thuật, khả năng tài chính, nguồn tài chính để tham gia đấu giá đất sạch là cần thiết. Song, vấn đề đang được đặt ra là nhu cầu sử dụng đất có phải là điều kiện bắt buộc khi tham gia đấu giá hay không? Thực tế cho thấy: (i) Nếu nhu cầu sử dụng đất không phải là điều kiện bắt buộc có thể dẫn đến tình trạng chủ thể đã trúng đấu giá chuyển nhượng lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã trúng đấu giá cho người khác để hưởng chênh lệch hoặc đầu cơ đất đai; (ii) Hệ lụy là nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành dự án treo kéo dài nhiều năm, dẫn đến một diện tích đất đai không nhỏ không được đưa vào sử dụng, bỏ hoang hoá, gây lãng phí. Vì vậy, cần thiết phải quy định các chủ thể muốn tham gia đấu giá phải chứng minh được nhu cầu sử dụng đất thực tế của họ. Nhu cầu sử dụng đất phải được xem như là một trong những điều kiện có tính bắt buộc để xác định tư cách người tham gia đấu giá.

Ngoài ra, việc quy định rõ cách thức chứng minh điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính của người tham gia đấu giá tùy vào từng loại đất nhà nước giao, cho thuê,... cũng là giải pháp hạn chế tình trạng chậm nộp tiền sử dụng đất. Yêu cầu đặt ra là cần thẩm định thật kỹ các điều kiện cần phải có đối với đối tượng tham gia đấu giá đất sạch, đặc biệt là điều kiện về vốn (một lý do phổ biến mà nhiều chủ đầu tư thường nêu ra khi dự án bị chậm tiến độ).

Hoàn thiện các quy định về điều kiện đấu giá đất sạch

Để hoàn thiện các quy định về điều kiện đấu giá đất sạch, thiết nghĩ cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau đây:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về điều kiện trong đấu giá đất sạch. Cần bổ sung quy định về chứng minh nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi tham gia đấu giá đất sạch nói riêng và quyền sử dụng đất nói chung, nhằm tránh tình trạng “ôm đất” chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch. Đồng thời, nâng mức vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư để thực hiện dự án không thấp hơn 30% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Nếu nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thực tế, có vốn thì sẽ đảm bảo khả năng đưa đất vào sử dụng sớm, khắc phục được tình trạng dự án chậm tiến độ, đất hoang bỏ trống ở nhiều địa phương như hiện nay.

Thứ hai, thực hiện tốt công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Đặc điểm của đất sạch gắn liền với công tác giải phóng mặt bằng và đây cũng là một trong các điều kiện để tổ chức đấu giá. Nếu công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt, bảo đảm đất thật sự “sạch” thì sau khi được giao đất, cho thuê đất chủ đầu tư có thể tiến hành ngay hoạt động đầu tư của mình vào đất sạch.

Thứ ba, cần có sự phối hợp nhịp nhàng hơn giữa các chủ thể tổ chức đấu giá đất sạch. Trong quy trình thực hiện tổ chức đấu giá có sự tham gia của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân. Vì vậy, các chủ thể tổ chức đấu giá phải phối hợp với nhau một cách tốt nhất để rút ngắn thời gian và tăng hiệu quả cho cuộc đấu giá.

Thứ tư, chú trọng công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với các điều kiện trong đấu giá đất sạch. Công tác này được thực hiện tốt sẽ phát hiện sớm các sai phạm. Các cá nhân thực hiện nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra, giám sát phải công tâm, có trách nhiệm, có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng thì sẽ hạn chế được tiêu cực, góp phần lập lại trật tự trong khâu quản lý đất đai.

Thứ năm, nâng cao ý thức tôn trọng pháp luật của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá đất sạch. Thời gian qua, việc xuất hiện nhiều giới đầu cơ đất đai, những người kinh doanh chuyên nghiệp có những hành vi tiêu cực với nhiều lý do khác nhau đã làm cho các điều kiện đấu giá đất sạch không phát huy được hiệu quả.

Thứ sáu, sửa đổi quy định về chế tài trong quy định Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp đất được giao thực hiện dự án mà chậm tiến độ. Cần điều chỉnh quy định này sao cho khả thi, có thể thông qua hoạt động nộp thuế, nộp phạt do chậm tiến độ để bảo đảm chủ đầu tư phải thực hiện cam kết là sử dụng đất hiệu quả, đúng tiến độ.

Thứ bảy, đánh giá hiệu quả của các điều kiện trong đấu giá đất sạch và cả công tác đấu giá quỹ đất sạch. Khi thực hiện đánh giá hiệu quả của các cơ quan, tổ chức, cá nhân sẽ thấy được những mặt đã thực hiện tốt và những việc còn chưa hoàn thiện. Qua đó, sẽ rút kinh nghiệm cho các lần tổ chức đấu giá sau và đưa hoạt động đấu giá quỹ đất sạch đi vào khuôn khổ, bài bản và chuyên nghiệp hơn.

Tóm lại, đấu giá đất sạch theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ đáp ứng được các yêu cầu của xã hội, huy động tốt nhất nguồn vốn cho ngân sách, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và chủ đầu tư; đồng thời có thể lựa chọn được các nhà đầu tư có năng lực, khai thác hiệu quả tiềm năng của đất đai. Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua cho thấy, nguyên nhân dẫn đến tình trạng có nhiều dự án chậm tiến độ như hiện nay phần lớn xuất phát từ năng lực của chủ đầu tư. Vì thế, để lựa chọn được nhà đầu tư có đầy đủ năng lực thì một trong những yêu cầu đặt ra là các điều kiện trong đấu giá đất sạch cần được quan tâm đúng mức. Trong đó, cần phải quan tâm nhất và phải tiếp tục hoàn thiện về pháp luật là điều kiện về tài chính, kỹ thuật, nhu cầu sử dụng đất thực tế, thẩm định năng lực nhà đầu tư nhằm đảm bảo lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực phù hợp. Có như thế mới có thể phát huy được khả năng của đất sạch, nâng cao hiệu quả của các dự án tạo quỹ đất sạch tại các địa phương./.

----------------------------------------------------------------

Tài liệu tham khảo:

(1). Phan Trung Hiền, Phạm Duy Thanh, “Cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư, kinh nghiệm tại thành phố Cần Thơ”, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2015

(2). Nguyễn Tân Thịnh, “Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải quyết bức xúc về đất đai”, Tạp chí Tài chính, tháng 10-2012

(3). Đặng Thị Bích Liễu, “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2013

(4). T.L, “Công khai các dự án chậm đưa đất vào sử dụng trong quý 2/2018” http://www.nguoitieudung.com.vn/cong-khai-cac-du-an-cham-dua-dat-vao-su-dung-trong-quy-22018-d66643.html

(5). Xuân Hướng - Cảnh Toàn, “Thu hồi các dự án chậm tiến độ: Liệu có khả thi?” http://truyenhinhnghean.vn/kinh-te/201711/thu-hoi-cac-du-an-cham-tien-do-lieu-co-kha-thi-714194/

(6). Minh Tâm, Cần quy định cụ thể về điều kiện của chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất http://www.moj.gov.vn/UserControls/News/pFormPrint.aspx?UrlListProcess=/qt/tintuc/Lists/NghienCuuTraoDoi&ListId=&SiteId=&ItemID=1954&SiteRootID

(7). Tuyết Trinh, “Chuyên nghiệp hóa và xã hội hóa hoạt động bán đấu giá tài sản” http://baocantho.com.vn/chuyen-nghiep-hoa-va-xa-hoi-hoa-hoat-dong-ban-dau-gia-tai-san-a24696.html