Ngân hàng Thế giới (WB) mới đây, đưa ra dự thảo đánh giá lần cuối cùng nhận định về chính sách đất đai của Việt Nam, đặc biệt dưới hai góc độ hiện trạng và những thách thức chính. Ông Nguyễn Thế Dũng, chuyên gia của WB về lĩnh vực này cho rằng: “Thị trường nhà đất Việt Nam sôi động nhất thế giới”.

Giao dịch thị trường đất đai không chính thức vẫn chiếm 85%

Đánh giá về thị trường đất đai, ông A Hút (A. Hudd), chuyên gia về bất động sản của WB, người có gần 10 năm làm việc tại Việt Nam cho biết: Mặc dù thị trường đất đai đang được cải thiện dần và ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, song mức độ kiểm soát của Chính phủ đối với thị trường này vẫn còn rất hạn chế. Các số liệu thống kê cho thấy, phần lớn các giao dịch đất đai chủ yếu nằm ngoài hệ thống chính thức.

Báo cáo của WB lấy dẫn chứng thêm số liệu từ một kết quả điều tra, thống kê của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Chỉ có khoảng 50% các giao dịch về đất nông nghiệp là được đăng ký chính thức. Thậm chí, trong một kết quả nghiên cứu khác của chương trình SEMLA đã chỉ ra có tới 85% số hộ không đăng ký các giao dịch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Riêng ở khu vực đô thị, các ước tính rất đa dạng, cho rằng khoảng 60% đến 85% các giao dịch là không chính thức.

Để chỉ rõ nguyên nhân tồn tại này trong suốt một thời gian dài qua, cũng là để khẳng định sự méo mó của thị trường chính thức, khiến giao dịch thiên về không chính thức, WB cho rằng, đó là do thuế, nhiều loại chi phí, thủ tục hành chính dài dòng và các phương án quy hoạch sai thiếu khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường. Theo chuyên gia này, các cải cách về thể chế chưa đem lại những hỗ trợ cần thiết, hợp lý để Việt Nam có được một thị trường đất đai như mong muốn. “Chẳng hạn như đến nay, Việt Nam vẫn chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhất là khu vực đô thị và vùng cao. Quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam phức tạp và không thống nhất”, ông Hút dẫn chứng.

Đánh thuế thấp, mọi người vẫn không đăng ký khi chuyển nhượng

Mức đánh thuế về chuyển nhượng đất đai đã được giảm từ năm 2000, từ 10% của thu nhập từ chuyển nhượng đất cho nông nghiệp, và 20% đối với đất ở và thương mại xuống còn 2% và 4% cùng với 1% lệ phí chứng từ. Tuy việc giảm mức thuế này là một phần của động thái khuyến khích nhiều người tham gia vào thị trường chính thức, rất phù hợp với các chuẩn mực quốc tế liên quan đến thuế chuyển nhượng đất đai. Nhưng theo đánh giá của báo cáo này, “mặc dù mức thuế chuyển nhượng là thực sự thấp, nhiều người sử dụng đất vẫn chọn cách không đăng ký chuyển nhượng, để tránh phải nộp thuế”.

Không những thế, nhận xét mà WB công bố đã thẳng thắn nhận định rằng: “dường như các hệ thống không chính thống thì lại đảm bảo tính an toàn cao hơn của hình thức sở hữu đất đai và nó cũng đảm bảo mức độ nào đó trong việc thu thuế”.

Tác động trực tiếp của việc không kiểm soát giao dịch chuyển nhượng lẫn thiếu hụt một hệ thống thuế như Việt Nam, có nghĩa rằng chính quyền địa phương sẽ có nguồn thu ngân sách không bền vững. Ngoài ra, “một khối lượng lớn tư bản có được đất từ đô thị và đầu tư nhà ở rất khó có thể thu được thuế thông qua các công cụ khác trừ thuế thu nhập cá nhân”, báo cáo nhấn mạnh.

Quá trình chuyển đổi đất đai chậm

WB khẳng định, họ có các bằng chứng cho thấy những đàm phán về giải phóng mặt bằng đối với các doanh nghiệp và các đối tác khác ở khu vực miền Bắc là rất hiếm, thậm chí là không có. Một trong những khó khăn đặt ra trong quá trình đàm phán để có thỏa thuận là phải thực hiện với một số lượng lớn các chủ sử dụng đất nhỏ. Tuy nhiên, kể cả nơi mà các doanh nghiệp có thể có được đất trực tiếp từ các chủ sử dụng thì họ còn phải trải qua rất nhiều bước sắp xếp mang tính chất hành chính trong một hệ thống hành chính không rõ ràng. Lần thứ nhất, các doanh nghiệp thường phải trả gấp đôi nếu họ lấy được quyền sử dụng đất theo cách mong muốn đàm phán với các cá nhân hộ gia đình. Lần tiếp theo họ phải trả chi phí thuê đất cho chính quyền địa phương cho việc thay đổi mục đích sử dụng.

Đánh giá về các chính sách thu hồi đất phục vụ cho mục đích đầu tư tại Việt Nam, báo cáo của WB nhấn mạnh, vấn đề giá đền bù đất khác nhau tính theo địa giới hành chính. Hơn nữa, mức đền bù chỉ tính ở thời điểm thu hồi mà không dựa trên giá trị của thửa đất trong tương lai. “Khung giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường, lại không có một hệ thống định giá đất hoàn chỉnh cho công tác đền bù”. Chuyên gia Nguyễn Thế Dũng cho rằng, điều này sẽ dẫn đến nhiều khó khăn trong giải phóng mặt bằng. Bởi lẽ, tâm lý người dân cảm thấy không công bằng và quyết giữ đất nên quá trình đó có thể chậm và tốn kém hơn.

Đại diện của WB cho biết, sau khi hoàn thiện những nhận định, đánh giá về thị trường đất đai Việt Nam, WB sẽ làm việc với Bộ Tài nguyên - Môi trường và các nhà hoạch định chiến lược Việt Nam, trước khi đưa ra báo cáo chính thức về chính sách đất đai tại Việt Nam.