TCCS ĐT - Thị trường bất động sản ngày càng trở thành một thị trường quan trọng có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế và đời sống của nhân dân. Vì vậy, nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống công cụ quản lý nhà nước để điều tiết hiệu quả thị trường này là một yêu cầu cấp bách.

Thực tế cho thấy, đất đai và các bất động sản khác luôn là nguồn lực quan trọng bậc nhất trong phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta. Sự hình thành, vận động của thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua còn cho thấy, nó rất “nhạy cảm” có ảnh hưởng liên thông, sâu rộng đến các thị trường khác, cũng như các mặt của đời sống kinh tế - xã hội; đồng thời, tự thân nó cũng rất dễ bị “tổn thương”, “méo mó” trong quá trình vận động.

Thị trường bất động sản ở nước ta trong hơn 10 năm phát triển trở lại đây đã biến động, lên “cơn sốt” giá 3 lần, cụ thể:

Lần thứ nhất, xảy ra khi nước ta chuyển từ cơ chế “đất không có giá cả” sang cơ chế “đất có giá do Nhà nước quy định”[1]. Đây là giai đoạn sốt giá xung quanh các năm 1992, 1993 và khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành.

Lần thứ hai, xảy ra khi luật quy định chuyển từ cơ chế “giá đất do Nhà nước quy định” sang “Nhà nước quy định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường”. Thời kỳ này, Nhà nước cũng đã giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 20% xuống 5%. Đây là giai đoạn những năm 2003, 2004 khi chúng ta thực hiện Luật Đất đai năm 2003, nhằm đổi mới việc định giá cả đất đai đã có nhiều lạc hậu, nên Nhà nước phải chuyển sang quy định “khung giá đất”, tuy nhiên đến khi thực hiện thì nó vẫn chưa sát hợp với thị trường vì vẫn chỉ là “giá khung”.

Lần thứ ba, xảy ra từ giữa năm 2007 đến khoảng tháng 3, 4 năm 2008. Lúc này, thị trường bất động sản chịu sức ép tăng giá rất lớn khi thị trường chứng khoán tập trung và phi tập trung phát triển bùng nổ (lên cơn sốt) kiểu “bong bóng”, và do vậy, đã có dòng vốn lớn chuyển dịch từ chứng khoán sang bất động sản. Thêm nữa, với chính sách tài chính tín dụng mở rộng, các ngân hàng, tổ chức tài chính, nhà đầu tư nước ngoài đã tài trợ, rót vốn rất lớn cho thị trường bất động sản (đơn cử 1 ví dụ: đến tháng 3 - 2008 ở Thành phố Hồ Chí Minh, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt 34.500 tỉ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ của các ngân hàng).

Trong mỗi lần biến động như vậy, Nhà nước đều đưa ra các công cụ, biện pháp điều chỉnh “mạnh tay” và nó giống như “cây gậy như ý” đủ hiệu lực dập đi những cơn “lồng lộn” của “chú ngựa ô non trẻ” bất động sản. Tuy vậy, do “dư chấn” của các công cụ điều tiết có đôi lúc thị trường bất động sản lại rơi vào trạng thái “ngủ mê”, “đóng băng” ngay tức thì. Nhưng ở góc độ vĩ mô, chúng ta dễ dàng nhận thấy Nhà nước và các công cụ quản lý của mình đã đóng vai trò bình ổn và dẫn dắt vô cùng quan trọng.

Như vậy, thị trường bất động sản rất cần sự can thiệp sâu sát của Nhà nước. Tuy nhiên, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay, Nhà nước không thể chỉ can thiệp bằng những mệnh lệnh, quyết định hành chính cứng nhắc, mà cần có những biện pháp điều tiết được tiến hành thông qua các công cụ quản lý kinh tế mềm mại, linh hoạt và dân chủ. Do đó, cần nghiên cứu, sử dụng hiệu quả, hiệu lực hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết tốt thị trường bất động sản.

Ở nước ta, Nhà nước vừa là “người chủ” đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là người tiêu dùng đất rất lớn để phục vụ cho sự phát triển của đất nước, trong dó có các dự án công cộng. Nhà nước vừa là chủ thể sở hữu, sử dụng đất, vừa là người cung ứng đất (qua việc giao đất, cho thuê đất), nhưng lại là trọng tài xử lý các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai, bất động sản. Nhà nước còn quản lý đô thị, bảo vệ môi trường nhưng cũng phải sử dụng hiệu quả quỹ đất để bảo đảm quyền có nơi ở, nhà ở hợp pháp cho nhân dân theo Hiến pháp và Luật Nhà ở. Rõ ràng, Nhà nước có rất nhiều chức năng, vai trò trong việc điều tiết sử dụng đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản. Vì vậy, việc sử dụng hiệu quả, hiệu lực các công cụ quản lý vĩ mô là điều càng cần thiết nhằm điều tiết tốt thị trường bất động sản.

Hệ thống công cụ quản lý vĩ mô đối với thị trường bất động sản là một chỉnh thể thống nhất của các quan điểm, chiến lược, giải pháp, phương tiện cụ thể được Nhà nước sử dụng trong quá trình hiện thực hoá các mục tiêu đã đặt ra. Hiện nay, Nhà nước quản lý thị trường bất động sản dựa trên những loại công cụ chính sau: các công cụ pháp luật về đất đai, bất động sản; các công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các công cụ tài chính bất động sản; các công cụ quản lý hành chính.

Các công cụ này có mục tiêu, đối tượng tác động cụ thể khác nhau, nhưng đều hướng vào mục đích chung lớn hơn cả là tạo ra và duy trì sự ổn định, phát triển lành mạnh, bền vững về mọi mặt kinh tế - chính trị - xã hội - môi trường cho thị trường bất động sản. Chúng có vai trò hết sức quan trọng không chỉ đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, mà còn đối với toàn bộ các loại thị trường trong nền kinh tế nước ta, vì thị trường đất đai, nhà ở là nền tảng, là môi trường tồn tại cho các hoạt động khác của con người. Nói cách khác, chúng có tác dụng tạo ra môi trường vĩ mô ổn định, thuận lợi và như là “bà đỡ” để giúp thị trường bất động sản phát triển hiệu quả, bền vững.

1. Công cụ luật pháp

Công cụ luật pháp bao gồm những văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá bất động sản, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản. Nó điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, tạo thành bất động sản giao dịch trên thị trường. Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế… Để các công cụ luật pháp phát huy vai trò của mình, trước hết phải thể chế hóa được những quan điểm và những định hướng trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai (đặc biệt là trong Nghị quyết Trung ương 7 và Trung ương 9, khóa IX). Thứ hai, phải bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai và thị trường hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc do thực tế đặt ra, đồng thời dự báo trúng những vấn đề cần được quản lý trong thời gian tới. Thứ ba, phải thể hiện được tư tưởng trọng dân, quan tâm phát huy dân chủ.

Bên cạnh đó, trong quá trình xây dựng các công cụ này, đòi hỏi phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ và luôn theo kịp đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống. Trong quá trình vận hành chúng, cần có sự chỉ đạo nhanh, kịp thời, đúng và trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý. Đồng thời, phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa những hành vi, vụ việc vi phạm theo đúng kỷ cương của một nhà nước pháp quyền.

2. Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang gây ra rất nhiều bức xúc. Hiện cả nước chưa có một hệ thống quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất. Một số quy hoạch hiện có chưa tạo được sự thống nhất và đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc đô thị trong không gian và thời gian cụ thể để tránh tình trạng “quy hoạch treo”, “quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng”, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường bất động sản. Quy hoạch chưa có "tầm nhìn" chiến lược phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản.

Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, làm phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

Ngoài ra, cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy hoạch một cách công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ. Đặc biệt, cần tăng cường và củng cố các chức năng quản lý kết hợp với thanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo; có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng. Quy hoạch phải gắn liền với công tác dự báo, vì vậy cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ đó có kế hoạch chủ động phát triển thị trường bất động sản cũng như quản lý thị trường này. Một yêu cầu nữa trong công tác quy hoạch là phải cố gắng duy trì quan hệ đoàn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm trong dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; và cần tính đến các phương án bảo vệ được các di tích lịch sử, các công trình văn hóa, nghệ thuật của cộng đồng dân cư.

3. Công cụ tài chính bất động sản

Các công cụ, chính sách tài chính luôn có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc tạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Thị trường bất động sản cũng không là ngoại lệ. Các tài sản bất động sản thường có giá trị rất lớn nên việc tạo lập và giao dịch chúng qua thị trường sẽ cần nguồn vốn lớn. Điều này sẽ được giải quyết khi sử dụng các công cụ tài chính bất động sản như: vốn vay, trái phiếu đô thị và xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng bất động sản, ngân sách đầu tư vào kết cấu hạ tầng, chính sách thuế và phí tài sản bất động sản… Những công cụ này vừa có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển, lại vừa có khả năng tàn phá lớn đối với thị trường bất động sản. Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ và chính sách tài chính, tín dụng nới lỏng cho thị trường bất động sản ở nước ta cuối năm 2007, đầu năm 2008 đã minh chứng rõ điều đó. Do đó, cần khéo léo sử dụng công cụ tài chính bất động sản để góp phần ổn định kinh tế - xã hội của đất nước.

4. Công cụ quản lý hành chính

Đây là hệ thống văn bản hành chính quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới nhà đất, bất động sản. Nó là cơ sở tạo ra “chứng minh thư” cho các hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường. Nếu thủ tục càng đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải thì nó sẽ làm tăng tính “thanh khoản” cho hàng hoá và thị trường. Do vậy, cần thống nhất về thủ tục đăng ký bất động sản theo hướng đơn giản, nhanh gọn, thuận tiện, chi phí thấp, chẳng hạn như thủ tục, chi phí trong giao dịch, chuyển nhượng, công chứng bất động sản...

Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ GIS để quản lý hiệu quả bất động sản và thị trường bất động sản.

Thực tế ở nước ta, “chiếc gậy” hành chính cưỡng bức đã từng tạo ra được liệu pháp sốc làm dừng ngay những cơn sốt bất động sản, như Nghị định 18, 87 - CP những năm 1997, 1998 hay Nghị định 181/CP năm 2004.

Trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục sử dụng khéo léo các “đòn bẩy” kinh tế, tài chính một cách mềm dẻo, cũng như những “cây gậy” hành chính cứng rắn để điều hành thị trường bất động sản trong những cơn “bạo bệnh”. Tuy nhiên, nên hiểu rõ rằng trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay, Nhà nước cần điều tiết gián tiếp là chủ yếu để nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Tức là, Nhà nước điều tiết thị trường; thị trường lại ra “tín hiệu” để dẫn dắt các doanh nghiệp (các lực lượng thị trường). Đây cũng chính là quan điểm của Đảng ta hiện nay: “Tác động đến thị trường chủ yếu thông qua cơ chế, chính sách và các công cụ kinh tế,… Thực hiện quản lý nhà nước bằng hệ thống pháp luật, giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào hoạt động của thị trường và doanh nghiệp.”[2]

Tóm lại, với vai trò quan trọng của hệ thống công cụ quản lý nhà nước về bất động sản, chúng ta cần nghiên cứu thấu đáo, đồng bộ hệ thống này. Có như vậy mới nâng cao được hiệu lực, hiệu quả sử dụng chúng trong quá trình quản lý thị trường bất động sản ở nước ta./.

^[2] Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, H.2006, tr.77.