TCCSĐT - Xin-ga-po là một quốc đảo bao gồm một đảo chính và 63 đảo nhỏ xung quanh, với diện tích chỉ gần 700 km². Thời kỳ mới giành được độc lập (năm 1965), đô thị Xin-ga-po còn hết sức ngổn ngang, quá trình đô thị hóa cũng phát sinh nhiều “căn bệnh đô thị” như dân số tăng nhanh, tắc nghẽn giao thông, ngập nước, thiếu nhà ở… Nhưng chỉ sau hơn 30 năm thực hiện đô thị hóa, đất nước này đã trở thành một trong những đô thị hiện đại bậc nhất thế giới. Một trong những yếu tố góp phần vào thành tựu vượt bậc ấy của Xin-ga-po là công tác quản lý và quy hoạch đất đai.

Yếu tố môi trường luôn được đặt lên hàng đầu trong công tác quy hoạch

Với một diện tích đất nhỏ hẹp, không có nhiều tài nguyên, Xin-ga-po xác định nền tảng quan trọng là phát triển thương mại, du lịch và kinh tế tri thức. Do vậy, ngay từ khâu quy hoạch, Chính phủ dành không gian đô thị theo hướng ưu tiên cho các hoạt động phát triển kinh tế thương mại và dành quỹ đất để hình thành các trục trung tâm đa chức năng về thương mại, tài chính, ngân hàng. Trục đường Ốt-chát là điển hình và được quy hoạch là trục trung tâm mua sắm phát triển nhất Xin-ga-po. Khu cảng biển được quy hoạch là cảng trung chuyển với đầy đủ bến bãi, kho hàng và khu sản xuất gia công tái chế. Các khu công nghệ cao, công nghệ sinh học được quy hoạch bên cạnh các trường đại học lớn nhằm gắn kết giữa lý thuyết và thực hành. Các khu nhà ở, khu công nghiệp được quy hoạch hợp lý nhằm phân bố đều mật độ dân số, hạn chế ách tắc giao thông. Mạng lưới giao thông được quy hoạch đồng bộ cho tương lai 40 năm sau với các loại phương tiện giao thông công cộng hiện đại.

Vấn đề cảnh quan, môi trường luôn được đặt lên hàng đầu trong công tác quy hoạch. Mục tiêu của các đồ án quy hoạch trước đây là xây dựng Xin-ga-po thành những “thành phố vườn”. Không dừng lại ở đó, mục tiêu của các nhà lãnh đạo Xin-ga-po hiện nay là quy hoạch đất nước trở thành “thành phố trong vườn”. Các đồ án quy hoạch đều thiết kế cảnh quan cây xanh trên từng ô phố và đường phố, hệ thống công viên cây xanh đan xen với các khu nhà ở, được gọi là các “không gian mở”. Công tác quy hoạch cũng luôn quan tâm đến việc bảo tồn di sản, các khu nhà ở cũ… Các đồ án đều được kèm theo mô hình chi tiết để thuận lợi trong việc quản lý, thực hiện.

Các bước tiến hành quy hoạch của Xin-ga-po gồm 3 bước:

- Quy hoạch chiến lược (còn gọi là quy hoạch ý niệm): Các ý tưởng quy hoạch giai đoạn này tính toán cho dài hạn tới 30- 40 năm sau. Năm 1971, Xin-ga-po hoàn thành bản quy hoạch chiến lược đầu tiên, sau 10 năm được hiệu chỉnh, xét duyệt một lần. Nội dung quy hoạch giai đoạn này dựa trên các ý tưởng về cơ cấu kinh tế, phân vùng và bố trí cơ cấu sử dụng đất hợp lý, ưu tiên đất đai cho phát triển kinh tế, hình thành các trục giao thông chủ đạo, các khu công nghiệp, cảng biển, sân bay, các khu chung cư cho nhân dân và đề ra các chương trình hành động cho từng giai đoạn.

- Quy hoạch tổng thể: Căn cứ vào quy hoạch chiến lược, các ý tưởng quy hoạch giai đoạn này tính toán cho 10-15 năm sau. Nội dung quy hoạch giai đoạn này quy định chi tiết từng ô phố, từng khu đất bao gồm diện tích, mật độ xây dựng, mục đích sử dụng đất… và công khai cho mọi người biết để thu hút đầu tư và hướng dẫn người dân thực hiện theo quy hoạch.

- Quy hoạch triển khai chi tiết: Giai đoạn này do các chủ đầu tư dự án trên các khu đất được giao quản lý thực hiện. Căn cứ vào quy hoạch tổng thể và yêu cầu sử dụng đất, chủ đầu tư phối hợp với các tổ chức tư vấn quy hoạch chi tiết trình các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt về những thông số kỹ thuật cơ bản như mật độ xây dựng, chiều cao, lộ giới, kích thước cơ bản của công trình, khoảng cách giữa các tòa nhà, cảnh quan cây xanh… trước khi tiến hành xây dựng.

Đất đai ở Xin-ga-po hầu hết do Nhà nước quản lý. Các dự án phần lớn đều được Chính phủ cho thuê đất có thời hạn từ 50-90 năm. Việc giải toả, thu hồi đất do Nhà nước thực hiện và được áp dụng các hình thức chủ yếu như giải toả tự nguyện và giải toả bắt buộc, giá cả đền bù tương đương theo giá thị trường do các công ty định giá, trường hợp không thoả thuận được thì toà án xử lý. Ngoài ra, còn có hình thức Nhà nước thoả thuận mua lại đất của người dân theo giá thị trường, hoặc thực hiện đền bù bổ sung không chính thức nhằm bù đắp những giá trị khác chưa được tính toán để thực hiện các dự án theo quy hoạch.

Những năm đầu, việc đền bù giải toả ở Xin-ga-po được thực hiện theo Luật Trưng dụng đất đai, Nhà nước đền bù theo giá quy định thường thấp hơn giá thị trường, bù lại người dân bị giải toả cũng được bố trí căn hộ chung cư giá rẻ theo quy định của Nhà nước. Ở Xin-ga-po không có chế độ bồi thường lại bằng đất, nhờ đó mà nguồn lực vốn và đất đai được tập trung để đầu tư cơ sở hạ tầng theo hướng văn minh và hiện đại.

Để giải quyết tận gốc các căn bệnh đô thị như tắc đường, ngập nước, ô nhiễm môi trường… Chính phủ Xin-ga-po thực hiện việc quy hoạch rất nghiêm ngặt. Công tác quy hoạch được thực hiện trên từng mét vuông. Những năm đầu xây dựng đất nước, mặc dù rất cần vốn đầu tư nước ngoài nhưng Chính phủ kiên định không thu hút nhà đầu tư bằng mọi giá và phải kiểm soát được môi trường.

Lấy lợi nhuận để tái đầu tư

Những năm đầu thập niên 60 của thế kỷ XX, GDP trên đầu người của Xin-ga-po vào khoảng 600 USD, điều này cho thấy tài lực để đất nước này tiến hành đô thị hóa cũng rất khó khăn. Để giải tỏa cùng lúc được nhiều khu ổ chuột, xây dựng cùng lúc hàng trăm ngàn căn hộ tái định cư, Chính phủ đã thực hiện phương châm lấy lợi nhuận để tái đầu tư. Theo đó, khi xây dựng khu công nghiệp hay khu thương mại, chủ đầu tư phải dành một khoản tiền lớn hoặc một phần lợi nhuận để xây dựng nhà ở cho dân. Điều đặc biệt là, số lượng nhà xây cho nhân dân bằng ngân sách nhà nước chiếm hơn 85%, còn doanh nghiệp tư nhân chỉ khoảng 15%. Tiền để xây nhà bán cho dân (không theo giá kinh doanh) chủ yếu lấy từ khoản thu các công trình xây dựng trên vùng đất bị giải tỏa. Khi xây dựng khu dân cư mới, hạ tầng (kỹ thuật và xã hội) phải được kết nối với các vùng xung quanh và tạo cho người dân sự an tâm khi về nơi ở mới.

Công cuộc phát triển của Xin-ga-po cũng chính là công cuộc đô thị hóa, vì vậy phải có tầm nhìn xa và sự quyết tâm cao. Xin-ga-po thành công với việc phát triển các đô thị vệ tinh, mỗi đô thị quy mô từ 200-300 ngàn dân nhằm tránh sự tập trung dân cư quá đông ở từng khu vực. Trong quá trình đô thị hóa, Xin-ga-po rất chú trọng và kiên quyết bảo vệ những công trình kiến trúc cổ hoặc mang nét văn hóa của dân tộc, bảo vệ môi trường sinh thái. Nhiều ngôi nhà cổ được “tân trang” thành khách sạn để vừa bảo đảm yếu tố bảo tồn di sản, vừa có thể khai thác về mặt kinh tế.

Không có quy hoạch "treo"

Ở Xin-ga-po không có tình trạng quy hoạch "treo". Nếu người dân muốn biết về những vùng đất nằm trong quy hoạch, họ sẽ được các cơ quan hữu quan cung cấp thông tin chi tiết. Trong thời gian chờ dự án triển khai (khoảng từ 10-15 năm), tư nhân vẫn được phép xây dựng công trình trên vùng đất đã được quy hoạch đó. Tuy nhiên, khi Chính phủ tiến hành triển khai thực hiện dự án, tư nhân phải giao lại đất và Chính phủ sẽ không chi trả bất cứ khoản tiền đền bù nào.

Về vấn đề thu hồi đất của dân để làm các công trình giao thông, giá đất thường được niêm yết trước đó cũng trong khoảng từ 10-15 năm và phải tùy thuộc sự dao động của tình hình đất đai trên thị trường. Nhưng khi Chính phủ có ý định muốn giải phóng mặt bằng để thi công công trình, vấn đề giá sẽ được đưa ra bàn thảo tại Quốc hội và quyết định có nên thu hồi đất hay không và tiền đền bù sẽ được chi trả theo mức giá nào.

Như trên đã nói, diện tích của đất nước Xin-ga-po khá khiêm tốn, trong đó diện tích đất liền là 585,4 km². Không như ở Mỹ, châu Âu hay một số nước trên thế giới, hơn 80% số dân của Xin-ga-po sống ở các chung cư. Chính phủ đã xây dựng khoảng 800 ngàn căn hộ cho người dân; trong đó, 90% số căn hộ thuộc quyền sở hữu của tư nhân.

Hơn 90% dân cư Xin-ga-po sống trong các khu nhà xây dựng sẵn của Ban Phát triển nhà ở và gần một nửa dân cư sử dụng phương tiện giao thông công cộng hàng ngày. Chính nhờ các phương tiện giao thông công cộng này cùng với sự chủ động của Chính phủ đã làm cho vấn đề ô nhiễm môi trường ở Xin-ga-po chỉ còn lại ở vùng công nghiệp nặng tại đảo Ju-rông.

Vùng thành thị trước đây chỉ tập trung ở khu vực phía Bắc Xin-ga-po bao quanh sông Xin-ga-po, hiện nay là trung tâm buôn bán của đất nước, những vùng còn lại là rừng nhiệt đới ẩm hoặc dùng cho nông nghiệp. Từ những năm 60 của thế kỷ XX, chính phủ đã xây dựng nhiều đô thị mới ở những vùng xa, tạo nên một Xin-ga-po với nhà cửa san sát ở khắp mọi miền, mặc dù khu vực trung tâm vẫn là nơi hưng thịnh nhất.

Chính phủ Xin-ga-po tìm mọi cách để tận dụng tốt nguồn tài nguyên đất đai hữu hạn này. Điều đó được thể hiện rất rõ từ cách quy hoạch các hệ thống giao thông dưới mặt đất, bố trí người dân sống tại các khu chung cư chọc trời. Ngoài ra, Chính phủ Xin-ga-po còn tìm cách “lấn biển”, mở mang lãnh thổ bằng đất lấy từ những ngọn đồi, nhờ đó, diện tích của Xin-ga-po đã tăng từ 581,5 km² (ở những năm 60 của thế kỷ XX) lên 697,25 km² hiện nay và có thể sẽ tăng thêm 100 km² nữa đến năm 2030./.