Góp ý về định giá đất trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai

PV: Quan điểm của đồng chí về vấn đề định giá đất trong Luật Đất đai là gì ?

TS Nguyễn Ngọc Tuấn: Theo tôi, vấn đề trọng tâm của Chương VIII, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là định giá đất, vì vấn đề này rất nhạy cảm, phức tạp liên quan đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Tôi tán thành với nguyên tắc định giá đất nhìn chung phải theo nguyên tắc giá thị trường. Nguyên tắc định giá đất theo Luật Đất đai năm 2003 phải bảo đảm: “sát với giá thị trường”, tức là, giá đất do Nhà nước định phải là giá thị trường tại thời điểm, địa điểm nhất định. Vì giá thị trường là một biến số luôn thay đổi, gần như không ổn định, cho nên phải sát với giá thị trường, đây là một thông số rõ ràng cả về định tính và định lượng. Còn định giá đất theo Dự thảo này phải “bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Thế nào là phù hợp với giá thị trường, sẽ có nhiều quan điểm khác nhau, mỗi người theo vị trí, lợi ích của mình mà có cách hiểu khác nhau về phù hợp với giá thị trường. Khái niệm này không rõ ràng, không minh bạch, không bảo đảm tính thống nhất.

Tuy nhiên, trong thực tế có một số nơi chưa có giá thị trường đất đai, nhất là đối với đất nông nghiệp, khi ấy không thể định giá đất theo giá thị trường, giá đất lúc đó có thể do Nhà nước xem xét, quy định theo phương pháp thu nhập (tính cho người sử dụng đất trong bao nhiêu năm, thu nhập có được sẽ là bao nhiêu) sao cho phù hợp, không để tiêu cực xảy ra.

PV: Theo đồng chí, nên giải quyết như thế nào về vấn đề bồi thường cho người sử dụng có đất bị thu hồi?

TS Nguyễn Ngọc Tuấn: Khi Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư, đất đó còn chưa là “đất sạch”, chưa có hạ tầng cơ sở (đường sá, điện nước…), mặc dù giá đất khi đó đã sát với giá thị trường nhưng còn thấp nhiều so với giá đất thị trường hình thành khi nhà đầu tư đã đầu tư, làm xong kết cấu hạ tầng. Phải thấy rõ giá đất tăng lên nhiều so với trước là do chi phí phát triển kết cấu hạ tầng mà chủ đầu tư đã bỏ ra. Do đó, phải giải quyết thỏa đáng điểm này, tránh đơn giản cho rằng khi đền bù cho dân thì giá thấp, khi bán lại thì giá cao. Nếu thực sự nhà đầu tư không đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng thì chênh lệch giá đó sau khi trừ lãi suất vay vốn ngân hàng của nhà đầu tư, Nhà nước phải thu về để giải quyết thỏa đáng cho dân (tức là theo tôi phải tính đến phần địa tô cấp hai có được đơn thuần do biến động giá đất, phải giành một phần cho chủ sử dụng có đất bị thu hồi được hưởng). Nếu giá tăng cao do kết quả đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng của nhà đầu tư thì nhà đầu tư được hưởng, như vậy sẽ thỏa đáng và công bằng hơn.

PV: Đồng chí có ý kiến gì góp ý về vấn đề định giá đất cho dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này?

TS Nguyễn Ngọc Tuấn: Dự thảo quy định “Chính phủ quy định khung giá các loại đất, khi giá đất trên thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh cho phù hợp”. Quy định này theo tôi không khả thi vì Chính phủ không có điều kiện theo dõi sát sao diễn biến của giá thị trường. Nên giao hẳn cho Chủ tịch ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố quy định và kịp thời điều chỉnh giá đất cho địa phương mình, như vậy khả thi hơn, sát với giá thị trường và nhanh hơn. Ngoài ra, tôi xin góp ý mấy vấn đề cụ thể sau:

Một là, tôi nhất trí bỏ việc ủy ban nhân dân ban hành và công bố giá đất vào ngày 1 tháng 1 hằng năm. Thực tế đã chứng minh, quy định này mang tính hình thức, hành chính, không khả thi. Nhất trí giá đất Nhà nước quy định chỉ được sử dụng vào các mục đích như trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này.

Hai là, đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, tôi nhất trí cần tiến tới xóa bỏ bao cấp trong sử dụng đất, thực hiện bãi bỏ quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi đối tượng, kể cả các tổ chức sự nghiệp. Cần áp dụng hình thức thuê đất đối với các đối tượng này để họ sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.

Ba là, về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 94 trong Dự thảo), tôi tán thành việc Nhà nước chỉ quy định một mức giá đất sát với giá thị trường cho mọi đối tượng sử dụng đất, nhưng phải có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp như Dự thảo nêu: (từ a đến i) và phải công bố công khai, minh bạch, tránh tình trạng xin - cho vì dễ phát sinh tiêu cực. Chúng ta nên làm như vậy để thu hút đầu tư, sản xuất, kinh doanh vào các lĩnh vực và địa bàn cần ưu đãi để có thể phát triển sản xuất, kinh doanh làm ra nhiều sản phẩm hàng hóa, từ đó thu thuế các loại. Điều này sẽ mang lại lợi ích cơ bản, to lớn, lâu dài và bền vững cho đất nước.

Bốn là, về Điều 98: Định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tôi tán thành các điểm 1,2,3 nêu ra ở đây, nhưng cần bổ sung thêm một điểm là các ủy ban nhân dân ở vùng giáp ranh cần có sự bàn bạc thống nhất với nhau, tránh để xảy ra quá chênh lệch về giá.

Năm là, về Điều 99: Tư vấn giá đất, tôi nhất trí các điểm nêu ra trong Dự thảo, nhưng cần phải làm rõ là để thực hiện những điểm này có nên hình thành một tổ chức mới về tư vấn giá đất hay vẫn sử dụng hệ thống công ty thẩm định giá độc lập như hiện nay. Nước ta đã và đang có một hệ thống công ty thẩm định giá độc lập hoạt động trên 10 năm nay để tư vấn và định giá đất đai theo giá thị trường. Luật Giá vừa được ban hành, có hiệu lực từ ngày 01-01-2013 đã có hẳn một chương gồm 19 điều quy định về thẩm định giá, quy định rõ tiêu chuẩn thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá, điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp của các thẩm định viên về giá, yêu cầu bồi dưỡng kiến thức và những quy định tổ chức thi để được cấp Thẻ Thẩm định viên về giá…Theo tôi, xây dựng được một hành lang pháp lý chi tiết và để có được một đội ngũ thẩm định viên về giá như vậy là tốn nhiều công sức của Nhà nước trong những năm qua. Do đó, tốt nhất, khả thi nhất và hiệu quả nhất là nên sử dụng ngay đội ngũ này vào việc tư vấn và định giá đất chứ không nên “đẻ” ra một hệ thống mới về tư vấn giá đất vì sẽ tốn công sức, tiền của mà chưa chắc đã có hiệu quả hơn.

PV: Xin cảm đồng chí!