Còn ở mức sơ khai, đóng góp chưa đáng kể

Hình thức sử dụng quan hệ thị trường để tích tụ, tập trung đất nông nghiệp không những là đòi hỏi tất yếu mà còn là một hình thức thực hiện tích tụ, tập trung đất nông nghiệp hiệu quả, công bằng, bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể trên thị trường. Để phát huy những ưu thế đó, cần phải tạo ra một thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp tự do cạnh tranh, minh bạch và linh hoạt.

Nhu cầu của thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp được hình thành chủ yếu do các hộ đại điền và doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp. Do vậy, thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra chủ yếu dưới 2 hình thức:

Một là, hộ thuê đất của các hộ khác để mở rộng sản xuất, kinh doanh nông nghiệp.

Hình thức này chủ yếu vẫn mang tính tự phát, thường với quy mô diện tích nhỏ (từ 10ha trở xuống), thời gian thuê đất ngắn (không quá 5 năm). Giá cả, thời hạn thuê, phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận.

Ưu điểm của hình thức này là dễ được cả hai phía (hộ đi thuê và hộ cho thuê) chấp nhận. Hộ đi thuê có đất để mở rộng sản xuất với chi phí thấp hơn nhiều khi mua đất, không bị giới hạn bởi hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hộ cho thuê nhận được thu nhập từ việc cho thuê đất nông nghiệp, đồng thời, có thể làm thuê trên đất đó hoặc làm việc khác để có thêm thu nhập; hết thời hạn cho thuê, đất vẫn là của hộ cho thuê.

Hai là, doanh nghiệp thuê đất của hộ nông dân để sản xuất.

Đây là hình thức phổ biến hơn, phù hợp, đáp ứng được nhu cầu của doanh nghiệp và hộ gia đình. Hiện nay, số doanh nghiệp đầu tư sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp tăng mạnh theo từng năm nên nhu cầu thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp rất lớn. Năm 2011 có 2.569 doanh nghiệp, đến cuối năm 2021 đã lên đến 49.600 doanh nghiệp, tăng 20 lần.

Ưu điểm của hình thức này là người dân không bị thu hồi đất, cho thuê đất nhưng vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi hết thời gian thuê đất, nếu không có nhu cầu cho thuê tiếp, người dân tiếp tục được sử dụng đất. Những hộ dân có đất cho thuê nếu có nhu cầu lao động, sản xuất để ổn định đời sống thường được các doanh nghiệp thuê đất ưu tiên và bảo đảm việc làm, có thu nhập cao hơn nhiều lần so với họ tự sản xuất trên mảnh đất của mình.

Về phía doanh nghiệp, dễ dàng tập trung, tích tụ đất đai với quy mô đủ lớn, đáp ứng yêu cầu để thu hút đầu tư trong sản xuất nông nghiệp. Theo hình thức thuê này, doanh nghiệp có đất để sản xuất với chi phí thấp hơn nhiều so với mua quyền sử dụng đất.

Trở ngại đối với doanh nghiệp thuê đất hiện nay là phải vận động, thương lượng với từng hộ gia đình, đặc biệt, khi cần có một diện tích đất lớn, phải vận động, thương lượng với hàng trăm, hàng nghìn hộ. Đã xảy ra trường hợp có những hộ có ruộng đất nằm xen kẽ trong vùng đất doanh nghiệp đã thuê, dù được doanh nghiệp, hợp tác xã, chính quyền địa phương vận động (kể cả đổi cho hộ diện tích đất tương đương ở vị trí khác) nhưng vẫn kiên quyết không cho doanh nghiệp thuê. Trước thực trạng này, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, có địa phương, chính quyền đứng ra ký hợp đồng thuê đất của hộ gia đình rồi ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại của chính quyền, như trường hợp thí điểm tại tỉnh Hà Nam. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, theo chức năng của mình, cơ quan chính quyền chỉ chứng thực, xác nhận hợp đồng kinh tế giữa các chủ thể chứ không phải là một bên ký kết hợp đồng; hơn nữa, nếu doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ, không thực hiện đúng hợp đồng thì chính quyền không có kinh phí để trả cho các hộ.

Thực tế thời gian qua cho thấy, cả hai hình thức trên đều chưa thực sự đóng góp đáng kể cho tích tụ, tập trung ruộng đất, mà nguyên nhân chủ yếu là do thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa phát triển theo đúng nghĩa. Chính bởi vậy, rất cần phát triển thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, qua đó có thể phát triển nông nghiệp sản xuất lớn, công nghệ cao, có năng suất, hiệu quả cao, có khối lượng nông sản hàng hóa lớn, có chất lượng, bảo đảm vệ sinh an toàn thực phẩm, cung cấp cho thị trường và xuất khẩu.

Thị trường cho thuê quyền sử dụng đất phát triển sẽ tạo ra môi trường giao dịch quyền sử dụng đất tự do, cạnh tranh giữa nông dân và doanh nghiệp. Người nông dân sẽ nhận được giá trị quyền sử dụng đất đai theo giá thị trường, nguồn lực đất đai được giải phóng, di chuyển từ những nơi kém hiệu quả đến những nơi có hiệu quả cao hơn.

Để phát triển thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp

Qua các phân tích có thể thấy, trong điều kiện nước ta hiện nay, phát triển thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp là phù hợp hơn cả để thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất, hướng đến một nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa lớn, hiện đại. Thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc vào 3 yếu tố: Cung, cầu và các điều kiện bảo đảm cho thị trường vận hành thông suốt. Vì vậy, để phát triển thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp cần tập trung tháo gỡ các vướng mắc, hoàn thiện cơ sở pháp lý cho phát triển thị trường này.

Đối với phía cung:

Theo Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm 2019, diện tích đất nông nghiệp là 27.986.390ha; trong đó, đất sản xuất nông nghiệp 11.746.456ha, Nhà nước giao hộ gia đình, cá nhân sử dụng 10.570.270ha, chiếm 90%, các đối tượng khác được giao sử dụng 1.176.186ha, chiếm 10%(1). Như vậy, nguồn cung cho thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc chủ yếu vào nguồn cung từ những hộ tiểu điền và các công ty nông, lâm, ngư nghiệp.

Để bảo đảm nguồn cung chủ yếu nhưng còn hạn chế này, cần tuyên truyền, vận động các hộ không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả đất nông nghiệp cho thuê để thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất. Để người dân yên tâm, chính quyền cần bảo vệ quyền lợi của người cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đồng thời, chú trọng các chế độ, chính sách giải quyết việc làm cho lao động dôi dư, như đẩy mạnh đào tạo nghề và tạo cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp cho lao động nông thôn, hỗ trợ phát triển đa dạng ngành, nghề ở nông thôn, khuyến khích các doanh nghiệp đưa các cơ sở sản xuất về nông thôn...

Hiện nay, những tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này càng làm giảm nguồn cung cho thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì vậy, cần tính toán để đưa được phần đất này bổ sung cho nguồn cung cho thị trường.

Một vấn đề nữa cũng ảnh hưởng tới nguồn cung, đó là quy định về mục đích sử dụng đất, nhất là đối với đất trồng lúa. Luật Đất đai năm 2013 quy định việc quy hoạch, sử dụng đất được lập theo các cấp từ quốc gia đến tỉnh, huyện, trong đó phải xác định cụ thể diện tích đất đối với từng loại cây trồng là lúa, màu, rừng đặc dụng, rừng sản xuất, đất làm muối, nuôi, trồng thủy sản... Quy định này dẫn đến có nhiều diện tích đất trồng lúa cho năng suất, hiệu quả thấp, nhưng không thể cho thuê để trồng cây ăn quả, cây công nghiệp, nuôi cá… dù hiệu quả cao hơn nhiều, vì nằm trong quy hoạch là đất trồng lúa. Việc sửa đổi Luật Đất đai cần tính toán đến vấn đề này.

Ngoài ra, hiện tượng đầu cơ đất nông nghiệp cũng làm nhiều mảnh ruộng bị bỏ hoang, không được đưa vào sản xuất, kinh doanh nông nghiệp. Để hạn chế hiện tượng này, cần tính toán đến việc đánh thuế đất nông nghiệp không được đưa vào sử dụng. Miễn thuế đất nông nghiệp là chủ trương đúng đắn, nhưng về dài hạn, cần điều chỉnh sang một hình thức hỗ trợ khác phù hợp hơn. Đồng thời, hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, thông qua mô hình ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp hoạt động theo mô hình doanh nghiệp cung ứng dịch vụ công ích.

Đối với phía cầu:

Với việc được thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp ở quy mô rộng lớn, thời gian lâu dài, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính có thể đầu tư bài bản, ứng dụng khoa học - công nghệ để sử dụng đất hiệu quả. Tuy nhiên, hiện số doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp mới chỉ chiếm khoảng 1% tổng số doanh nghiệp cả nước, vì vậy, cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, như chính sách ưu đãi tín dụng, hỗ trợ tiếp nhận và ứng dụng các tiến bộ của khoa học - công nghệ, xây dựng thương hiệu, xúc tiến thương mại… Tăng đầu tư của Nhà nước và xã hội (thông qua hình thức hợp tác công - tư) cho phát triển kết cấu hạ tầng nông thôn. Ưu tiên, hỗ trợ phát triển các hình thức sản xuất quy mô khác trong nông nghiệp, như hợp tác xã, trang trại…

Bên cạnh đó, cần hỗ trợ và tạo điều kiện cho nông dân sản xuất chuyên nghiệp; nhà đầu tư vào sản xuất nông nghiệp được ưu tiên thuê đất, tích tụ đất. Có cơ chế xử phạt, ngăn chặn các hiện tượng đầu cơ đất đai, sử dụng sai mục đích.

Hiện nay, hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp ổn định không được phép cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp cho doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài hoặc doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ tỷ lệ cổ phần chi phối (trên 51%). Yếu tố này cũng tác động làm giảm cầu của thị trường này, cần tính toán tháo gỡ trong sửa đổi Luật Đất đai.

Đối với hoàn thiện các cơ sở pháp lý bảo đảm cho thị trường vận hành thông suốt:

Cơ chế, chính sách, pháp luật hiện hành còn có những nội dung chưa phù hợp với thực tế, nhiều khi chưa tạo điều kiện phát triển thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Để có diện tích đất đủ lớn phù hợp cho sản xuất nông nghiệp tập trung, công nghệ cao, một số chính quyền địa phương đã có những thí điểm “vượt rào” như mô hình thí điểm ở tỉnh Hà Nam. Tuy nhiên, như đã đề cập ở kỳ trước, mô hình thí điểm này trong quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về cơ sở pháp lý. Trong thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu thấu đáo nếu muốn tiếp tục triển khai theo hướng này.

Để thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp vận hành thông suốt, chính quyền các cấp cần thể hiện tốt vai trò trung gian trong quản lý thị trường, bảo đảm cho các giao dịch diễn ra thuận tiện, hợp pháp, có cơ chế giám sát để tránh rủi ro cho người cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp. Một cơ sở pháp lý rất quan trọng cho phát triển thị trường này là việc bảo đảm cho quyền sử dụng đất nông nghiệp trở thành hàng hóa. Vì vậy, Nhà nước cần định hướng, hỗ trợ và bảo vệ lợi ích chính đáng cho tất cả các bên giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất. Nhà nước xây dựng khuôn khổ pháp lý trong giao dịch quyền sử dụng đất theo hướng đơn giản, thuận tiện, rõ ràng, với chi phí thấp để các chủ thể kinh tế tự do giao dịch. Các cấp chính quyền cần hỗ trợ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, xác nhận việc không có tranh chấp, thời hạn sử dụng đất, các loại thuế, phí phải nộp theo pháp luật…

Thúc đẩy, củng cố hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương, bổ sung chức năng làm ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp hoạt động theo mô hình doanh nghiệp cung ứng dịch vụ công ích hoặc quỹ đất, đứng ra tiếp nhận lại quỹ đất bỏ hoang, sử dụng lãng phí, hiệu quả thấp hoặc thuê lại đất do người dân không có nhu cầu sản xuất gửi vào và cho thuê lại đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu sản xuất hàng hóa lớn, trang trại hoặc các doanh nghiệp…

Ngoài ra, thị trường giao dịch quyền sử dụng đất hiện nay với hàng triệu hộ gia đình nông dân nắm giữ quyền sử dụng ruộng đất với quy mô nhỏ thì chi phí giao dịch cao và doanh nghiệp không có quyền giao dịch trực tiếp với nông dân. Điều này dẫn đến việc doanh nghiệp muốn tích tụ, tập trung đất nông nghiệp phải thông qua chính quyền địa phương và làm gia tăng chi phí: doanh nghiệp vừa mất tiền thuê quyền sử dụng đất cho nông dân, vừa mất tiền cho chính quyền; như vậy là mất tiền hai lần mới có đất đầu tư. Để khắc phục tình trạng này, cần tăng cường ứng dụng tiến bộ của công nghệ thông tin, công nghệ blockchain ứng dụng trong giao dịch thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Mở sàn giao dịch điện tử quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tăng cường ứng dụng công nghệ trong xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tới từng thửa đất, làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về đất. Đối với thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, để các giao dịch dễ dàng kết nối với nhau, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu ở quy mô toàn quốc và tại các địa phương, cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết, như vị trí, diện tích mảnh đất, yêu cầu, điều kiện của các bên tham gia thị trường.

Tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để phát triển thị trường cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết, cấp bách trong giai đoạn hiện nay, qua đó góp phần khơi thông, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16-6-2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, “Về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”./.

--------------

(1) Diện tích đất sản xuất nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng khác sử dụng: tổ chức trong nước (Tổ chức kinh tế: 669.113ha; cơ quan, đơn vị của Nhà nước: 217.607ha; tổ chức sự nghiệp công lập: 133.793ha); tổ chức khác: 1.558ha; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: 5.992ha