Vướng mắc cải tạo chung cư cũ

Tính đến cuối năm 2020, thành phố Hà Nội có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư (trong đó có 34 khu có diện tích đất từ 2ha trở lên và 42 khu có diện tích đất dưới 2ha); 306 chung cư cũ độc lập, được xây dựng từ giai đoạn 1960 - 1994 và trước năm 1954. Đa số các nhà chung cư được xây dựng từ lâu, đến nay, hầu hết các nhà chung cư này đã hết niên hạn sử dụng. Trong quá trình sử dụng, các chủ căn hộ tự ý cải tạo, sửa chữa, cơi nới không đúng quy định, dẫn đến nhiều nhà chung cư bị biến đổi cấu trúc, hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sụp đổ, gây nguy hiểm đến tính mạng và tài sản của nhân dân. Trước thực trạng đó, từ nhiều năm nay chính quyền thành phố đã quan tâm triển khai công tác cải tạo, sửa chữa, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn, tuy nhiên kết quả rất hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu.

Quá trình cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Sau gần 20 năm, Hà Nội mới chỉ có 1% chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa trên tổng số hơn 1.500 căn chung cư cũ của thành phố. Quá trình triển khai rà soát, đánh giá toàn bộ các chung cư cũ theo các mức tình trạng kỹ thuật để lựa chọn kiểm định đối với chung cư cũ có dấu hiệu nguy hiểm cấp độ D. Kết quả rà soát: có 42 chung cư mức 1, có 1.449 chung cư mức 2, có 88 chung cư mức 3, có 25 nhà còn lại đã được cải tạo, sửa chữa đảm bảo an toàn cho người sử dụng; đã tổ chức kiểm định 401 chung cư (trong đó: cấp B có 148 chung cư; cấp C có 245 chung cư; cấp D có 8 chung cư (trong đó 2 nhà cấp D đã hoàn thành cải tạo, xây dựng lại và đưa vào sử dụng là C1 Thành Công và B6 Giảng Võ)).

Thời điểm sau khi Luật Nhà ở (ngày 25-11-2014), Nghị định 101/2015/NĐ-CP, ngày 20-10-2015 của Chính phủ được ban hành và có hiệu lực thi hành, có 4/5 nội dung thuận lợi, chính sách ưu đãi nêu trên không còn được quy định (chỉ còn chính sách về miễn tiền đất được tiếp tục thực hiện), hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ không quy định cụ thể. Các quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, ngày 20-10-2015 có nhiều nội dung còn chưa khả thi triển khai trong thực tiễn, quy trình lựa chọn chủ đầu tư và phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư khó thực hiện; đồng thời các dự án bị khống chế về dân số, tầng cao theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô làm khó khăn phát triển các diện tích sàn thương mại. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở cũng như thị trường bất động sản biến động tăng, nhu cầu đòi hỏi bố trí diện tích tái định cư của các chủ sở hữu tăng theo, dẫn đến khó khăn về cân đối hiệu quả tài chính dự án, tính khả thi không cao, do vậy không thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Đối với việc bảo trì, cải tạo để duy trì chất lượng nhà chung cư cũ, trước đây, Ủy ban nhân dân thành phố giao Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý và thực hiện duy tu, cải tạo, sửa chữa phần sở hữu chung trong các nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, do số lượng chung cư cũ nhiều, vốn ngân sách hạn hẹp nên việc cải tạo, sửa chữa chỉ mang tính chất cục bộ, tạm thời từng khối nhà. Những vướng mắc đó khiến cho đến thời điểm này, không có dự án mới nào được bổ sung thêm; tiến độ đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố chậm.

Quan điểm, mục tiêu và các giải pháp cải tạo, xây dựng chung cư cũ trong thời gian tới

Nghị quyết Đại hội lần thứ XVII (nhiệm kỳ 2020-2025) Đảng bộ thành phố Hà Nội và Chương trình số 03-CTr/TU, ngày 17-3-2021 của Thành ủy về chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2021 -2025 đề ra mục tiêu hoàn thành xây dựng Đề án khung cơ chế chính sách đặc thù để đẩy tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Theo Bí thư Thành ủy Đinh Tiến Dũng, Hà Nội xác định đây là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách cần phải khẩn trương triển khai nhằm bảo đảm sự an toàn, tính mạng, tài sản và nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân. Thành ủy Hà Nội ban hành Nghị quyết số 06-NQ/TU về Đề án Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP, trong đó yêu cầu cần đẩy nhanh tiến độ rà soát, kiểm định, đánh giá toàn diện hiện trạng các khu chung cư cũ.... Chú trọng thực hiện 3 nhóm nhiệm vụ trọng tâm gồm: Rà soát, khảo sát, kiểm định chung cư cũ; lập quy hoạch chi tiết chung cư cũ; triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Đặc biệt, cần quan tâm nghiên cứu giải quyết tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch; các chính sách về giải phóng mặt bằng, bố trí nhà tạm cư (hoặc nhà ở tạm thời) và bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân.

Kỳ họp thứ 2 Hội đồng nhân dân thành phố khóa XVI, nhiệm kỳ 2021-2026 ban hành Nghị quyết số 25/NQ-HĐND, ngày 23-9-2021 về việc thông qua Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Đây là một văn bản pháp lý quan trọng, tạo tiền đề cho Ủy ban nhân dân thành phố và các cấp chính quyền tiếp tục triển khai các nội dung công việc đã được đề ra. Hà Nội xác định, cần kịp thời cải tạo, xây dựng lại để ổn định cuộc sống người dân, nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, kinh tế xã hội giai đoạn mới. Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã xuống cấp, nguy hiểm là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách, nhằm đảm bảo sự an toàn, tính mạng và tài sản, ổn định đời sống nhân dân, là công tác an sinh xã hội, trong đó vai trò của Nhà nước là chủ đạo trong việc quản lý, chỉ đạo thực hiện; cần thiết phải có phương pháp, giải pháp hiệu quả (xây dựng Đề án và triển khai thực hiện Đề án), cả hệ thống chính trị vào cuộc và tăng cường sự thống nhất ủng hộ, đồng thuận của nhân dân, các tổ chức kinh tế, xã hội cùng phối hợp quyết liệt triển khai thực hiện.

 Công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tiến tới góp phần công cuộc cải tạo, tái thiết đô thị; dỡ bỏ chung cư cũ, xây dựng mới chung cư tái định cư, gắn với cải tạo chỉnh trang, xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát triển công trình thương mại, dịch vụ,..., kết nối, thống nhất với các khu chức năng đô thị hiện hữu, phát huy tối đa nguồn lực đất đai đô thị, nhằm làm thay đổi cơ bản nâng cao chất lượng đô thị, chất lượng cuộc sống, giá trị kiến trúc cảnh quan, hướng tới đô thị xanh, văn minh hiện đại, bền vững. Việc cải tạo, xây dựng chung cư cần thực hiện, áp dụng đồng bộ cơ chế chính sách pháp luật về nhà ở, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai và pháp luật hiện hành có liên quan; áp dụng Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, ngày 15-7-2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Giai đoạn 2021 - 2025, Hà Nội sẽ bố trí nguồn vốn ngân sách dự kiến khoảng 500 tỷ đồng; ưu tiên kiểm định trước đối với chung cư cũ nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, chung cư hư hỏng nặng. Thành phố cũng lựa chọn triển khai ban đầu 10 khu chung cư cũ. Trong đó, lựa chọn 6 khu có tính khả thi cao như: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân... và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ; Thành Công; Ngọc Khánh; Bộ Tư pháp). Đồng thời, đôn đốc 14 dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư đang triển khai; rà soát bổ sung nhà chung cư đơn lẻ nguy hiểm cấp D (phát sinh trong quá trình kiểm định); xem xét, triển khai dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm. Thành phố sẽ triển khai các nhóm giải pháp trọng tâm, gồm: Ban hành kế hoạch tổng rà soát, khảo sát, kiểm định chung cư cũ; kế hoạch lập quy hoạch chi tiết chung cư cũ; kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố; lựa chọn nhà đầu tư; lập hội đồng thẩm định để xem xét, phê duyệt chi tiết phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tạo lập quỹ nhà tạm cư; nghiên cứu, ban hành chính sách ưu đãi đối với nhà đầu tư...

Riêng Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đang được Sở Xây dựng Hà Nội nghiên cứu trên cơ sở tổng rà soát, khảo sát, kiểm định nhà chung cư cũ. Nội dung kế hoạch bảo đảm toàn diện, đồng bộ, có trọng điểm. Danh mục chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại được lập theo 3 nhóm: Nhóm các dự án đang triển khai chuyển tiếp từ giai đoạn trước năm 2021; nhóm dự kiến khởi công xây dựng lại trong giai đoạn 2021-2025 (sau khi có kết quả kiểm định); nhóm chuẩn bị đầu tư trong giai đoạn tiếp theo. Kế hoạch xác định tiến độ chuẩn bị đầu tư, tiến độ khởi công, thời hạn hoàn thành của từng dự án. Cụ thể, với chung cư cũ dự kiến cải tạo, xây dựng lại trong giai đoạn 2021 - 2025, sẽ hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết xong trong quý II-2022 hoặc quý III-2022, lựa chọn nhà đầu tư trong quý IV-2022, khởi công trong quý I-2023 và quý II-2023, thời hạn hoàn thành khoảng 2-3 năm. Với các chung cư cũ còn lại sẽ triển khai theo kế hoạch trong những năm tiếp theo./.