KINH TẾ

Lời giải cho số tiền 30.000 tỷ đồng chậm được giải ngân

Nhậm Nguyễn
23:19, ngày 19-02-2014
TCCSĐT - Sau một thời gian dài triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản nhưng đến nay việc giải ngân gói cứu trợ này vẫn tỏ ra khá chậm chạp. Giới nghiên cứu, quản lý và dư luận luôn đặt câu hỏi vì sao cho vấn đề này. Có nhiều cách lý giải khác nhau nhưng giải pháp để tháo gỡ hiện vẫn chưa tìm được khâu đột phá.


Giá chưa thoát khỏi “ảo”

Theo Bộ Xây dựng, gói 30.000 tỷ đồng mới giải ngân được 341 tỷ đồng tương đương khoảng 1,1%. Số dự án đề xuất vay là 72, với tổng số vay 6.657 tỷ đồng nhưng chỉ mới có 7 dự án được chấp thuận với tổng số tiền 870 tỷ và giải ngân cho 04 doanh nghiệp với số tiền 91 tỷ đồng. Đối với cá nhân, các ngân hàng đã cam kết cho vay 939 khách hàng với số tiền 325 tỷ đồng, giải ngân cho 920 khách hàng với dư nợ 221 tỷ đồng.

Về tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng cũng như vướng mắc khi triển khai chương trình này, giới chức chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, cho rằng Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai địa phương lớn, có nhiều dự án về nhà ở và thị trường bất động sản “tồn kho” nhưng lại triển khai chậm trong khâu giải ngân.

Theo thống kê, tại Thành phố Hồ chí Minh cho đến nay tuy đã có các giải pháp mạnh tay như: hạ lãi suất cho vay ưu đãi từ 6% xuống còn 3%, kéo thời gian được vay ưu đãi từ 10 lên 15 năm, đồng thời miễn 100% thuế VAT đối với những doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội nhưng đến nay mới có 210 khách hàng cá nhân được tiếp cận vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng và mới có 49 tỷ đồng trong tổng giá trị được vay là 120 tỷ đồng.

Tại Thành phố Hà Nội, tính đến nay mới có 10 dự án nhà ở sinh viên được phê duyệt, trong đó 02 dự án Sở Xây dựng làm chủ đầu tư, 08 dự án khu ký túc xá trong khuôn viên các trường do trường làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, dự án nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp Kim Chung (Đông Anh - Hà Nội) mặc dù có nhiều ưu đãi về giá nhưng công nhân tại đây vẫn chi trả số tiền nhiều gấp 10 lần để được ở những khu nhà trọ bên ngoài, gần nơi làm việc.

Theo giới chuyên môn, gói hỗ trợ lãi suất 6%/năm là hợp lý. Các doanh nghiệp và người dân đang kỳ vọng nhưng khâu giải ngân vẫn rất chậm chạp vì do nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có quy mô dưới 70 m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2 vẫn còn khan hiếm. Điều quan trọng hơn là giá cả vẫn còn quá cao so với khả năng thanh toán của người mua nên họ không thể tìm được sản phẩm “cá vừa đĩa”.

Tình trạng người bán vẫn cảm giác là giá bán quá rẻ khiến họ bị thua lỗ so với khi đầu tư, người mua thì cho là giá bán vẫn còn quá cao so với thu nhập của họ. Điều này dẫn đến tình trạng cả bên bán và bên mua đều cố đợi chờ cho đến khi thời giá thay đổi. Theo giới chuyên gia, cái giá “ảo” thực sự đã tạo nên cái hố ngăn cách giữa người mua và người bán. Thêm vào đó phải nói đến vai trò quản lý của Nhà nước khi đưa ra giá dưới 15 triệu đồng/m2 cho một căn hộ dưới 70 m2. Mức bán này nghiễm nhiên trở thành giá “tham chiếu” và người bán cố duy trì mức giá xoay quanh giới hạn tối đa chứ không chịu giảm, còn người mua thì cố đợi những giao dịch thành công ở mức giá thấp hơn.

Điều kiện vay vẫn còn khó

Vẫn còn quá nhiều vướng mắc về thủ tục liên quan đến cơ quan công quyền. Công chứng không cho thế chấp tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai hay chính căn hộ mà họ đang đầu tư, trong đó có phần vốn vay ngân hàng và một phần vốn tự có của họ. Mặt khác, thủ tục xác nhận của cấp cơ sở về thực trạng nhà ở hiện vẫn còn nhiều khó khăn khi người dân có nhu cầu. Vấn đề thu nhập thấp và ổn định cũng là quy định “làm khó” cho những người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Bởi việc chứng minh thế nào là người thu nhập thấp đã khó, chứng minh là người có thu nhập ổn định và phần trích ra để trả nợ ngân hàng càng khó hơn.

Có người dân ở Hà Nội chia sẻ: “Lúc đầu nghe thông tin được vay mua nhà lãi suất thấp, những người nghèo như tôi cũng mừng nhưng khi tới ngân hàng để hỏi vay vốn mới thấy không dễ. Ngân hàng yêu cầu chứng minh đủ thứ, trong đó có việc chứng minh thu nhập bản thân phải ổn định. Bản thân tôi đã gọi là nghèo rồi thì làm sao có thể chứng minh được khoản thu nhập ổn định này”.

Ngoài các lý do đưa ra, còn phải kể đến, địa điểm các dự án nhà ở xã hội thường thì xa trung tâm, xa nơi làm việc của người dân. Phía doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cũng không mấy mặn mà với nhà ở xã hội vì tỷ suất lợi nhuận thấp, nên họ trông chờ việc chia nhỏ diện tích trong các chung cư cao cấp thành nhà ở xã hội để thu hút khách hàng. Tình trạng “ngành xây dựng chỉ làm nhà, còn đường sá giao thông, bệnh viện trường học phải nhờ tới các ngành khác. Người dân không thể ở nhà xã hội xa trung tâm và thiếu những điều kiện sinh hoạt tối thiểu”.

Điều nan giả hơn là các khu dự án “tồn kho” bất đắc dĩ, các dự án này dở dang và gần hoàn thiện, chủ đầu tư đã nhận gần đủ số tiền mà các khách hàng đóng góp cho công trình theo kế hoạch ban đầu, nay không thể đến ở, cũng không thể cùng nhau đến tiếp tục hoàn thiện để ở vì chủ dự án đã bỏ chạy, bị bắt giam hoặc ngân hàng đang xiết nợ và công trình dở dang này đang thuộc quyền sở hữu của ngân hàng. Được biết, hiện nay nợ có bảo đảm thế chấp bằng bất động sản chiếm 58% tổng nợ xấu, tương đương 250.000 tỷ đồng.

Đâu là giải pháp

Có thể nói, giải pháp đầu tiên đối với người mua, các tổ chức xã hội, cộng đồng cần vào cuộc để giám sát việc vay vốn, khả năng trả nợ và tìm mọi cách để người nghèo tăng thêm thu nhập. Vừa qua Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư nới lỏng các điều kiện vay ưu đãi. Ngoài ra, đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà ở không phải xác nhận về thu nhập, nhưng trường hợp các ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh về thu nhập để bảo đảm cho phương án trả nợ thì vẫn thực hiện theo quy định của ngân hàng.

Bộ Xây dựng cho rằng: “Vấn đề không phải là nhanh hay chậm mà phải đúng đối tượng. Muốn nhanh phải có nhà, phải có mua bán, phải có hợp đồng. Mà muốn có hợp đồng thì phải có nhà. Nhưng cung đang thiếu. Các địa phương phải vào cuộc, động viên các doanh nghiệp đầu tư làm nhà xã hội. Có nhiều nhà mới giải quyết nhanh, e rằng 30.000 tỷ đồng là còn ít”.

Giải pháp tiếp theo là dành cho doanh nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp cần mở rộng thêm những chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở sinh viên, công nhân khu công nghiệp. Ðối với cá nhân, cũng bổ sung thêm đối tượng được tiếp cận vốn. Tuy nhiên, vẫn cần phải đánh thuế “lưu kho” để tránh tình trạng “ì nợ” chờ giá, đẩy nhanh quá trình thoát khỏi giá “ảo” trở về với giá cả, cung - cầu đích thực thông qua giao dịch trên thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, giá bất động sản đang cao hơn nhiều so với giá trị thực của nó, cao gấp 25 lần so với thu nhập của người dân. Do vậy, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mang tính đòn bẩy, hỗ trợ thị trường bất động sản là cần thiết nhưng phải đặt đúng chỗ mới phát huy tốt hiệu quả.

Thêm vào đó, để khắc phục tình trạng nghịch lý của thị trường bất động sản “cung thừa, cầu cũng thừa”, do phân khúc trung, cao cấp đang có lượng tồn kho lớn, còn phân khúc bình dân lại đang “cháy” hàng, cần có cơ chế giải tỏa tâm lý “tiền trao, cháo múc”. Người dân ngày nay đang rất “cảnh giác” với các dự án mua nhà ở nộp tiền trước, để rồi xa vào tình cảnh “thả gà ra để đuổi”, khi đuổi được thì nhà lại thuộc diện ngân hàng đang phong tỏa.

Hơn nữa, lãi suất đối với người dân vay mua nhà 6%/năm là hợp lý, nhưng không nên dừng lại ở 3 hay 5 năm, mà ít nhất cần kéo dài 15-20 năm. Có chuyên gia so sánh “tại Mỹ, khi mua xe ô tô, người mua sẽ quan tâm giá, giá nào rẻ thì mua, nhưng người tư vấn lại nói với người mua đừng quan tâm đến giá, mà hãy quan tâm bằng cách nào để trả được giá xe đó, với thu nhập của mình”, nên chăng bất động sản ở Việt Nam cũng có thể làm như vậy.

Cuối cùng, để tháo gỡ tình trạng tồn kho do người mua bị “kẹt” giữa chủ đầu tư và ngân hàng, tức là những dự án bất động sản sắp hoàn thành nhưng đang nằm trong diện phong tỏa tài sản của ngân hàng, trong tỷ lệ % của 30.000 tỷ đồng dành cho các doanh nghiệp bất động sản cần phân bổ dựa trên phân loại doanh nghiệp gắn với dự án, tiến độ thực hiện để tạo điều kiện các doanh nghiệp sớm thoát khỏi khó khăn. Điều này có tác dụng như “một công đôi việc”, vừa giúp doanh nghiệp có thêm nhà ở bán cho người mua, trả được tiền vốn, lãi vay ngân hàng, nộp thuế cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, vẫn có chuyên gia quan ngại, 30.000 tỷ đồng vẫn mang nặng tính bao cấp với cơ chế “xin - cho”. Và lịch sử đã chứng minh, những vấn đề như vậy thường có hiệu lực thấp, nguy cơ thất bại rất lớn “nên dù là biện pháp trước mắt nhưng vẫn cần theo nguyên tắc của thị trường, tránh độc quyền, hành chính, chia chác… nếu không thì không thể thành công”.

Như vậy, với gói hỗ trợ thị trường bất động sản 30.000 tỷ đồng được Nhà nước đưa ra là rất kịp thời. Tuy nhiên, việc giải ngân chậm lại có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhưng vì đây là cơ chế thị trường, bàn tay “hữu hình” của Nhà nước chỉ có thể can thiệp ở cấp độ vĩ mô và tạo điều kiện cho thị trường vận hành thông suốt chứ không thể áp đặt. Hơn thế nữa, thị trường này chủ yếu là nội địa nên Nhà nước cũng khó có thể can thiệp mạnh như đối với việc bình ổn thị trường vàng./.

Bài cùng chủ đề

Thành phố Hồ Chí Minh: Hơn 2.000 thanh niên lên đường nhập ngũ  (19/02/2014)

Hội nghị triển khai công tác năm 2014 và tổ chức thực hiện Nghị quyết Trung ương 6 của Hội đồng Khoa học các cơ quan Đảng Trung ương  (19/02/2014)

“Hết tháng 4 sẽ xử lý 53 vụ khiếu nại phức tạp kéo dài”  (19/02/2014)

Quan hệ thương mại Việt Nam - Thụy Sĩ phát triển tốt đẹp  (19/02/2014)

Ukraine kêu gọi đánh giá tình hình nước này khách quan  (19/02/2014)

Việt Nam hợp tác với Australia trong phòng, chống tội phạm xuyên quốc gia  (19/02/2014)

mới nhất