Nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản chủ yếu bao gồm: Nguồn vốn tự có của cá nhân và doanh nghiệp, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản, nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản (quỹ tín thác đầu tư bất động sản), nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài...

Các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản nhà ở

Vốn cho thị trường bất động sản là toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình được các cá nhân, tổ chức sử dụng vào hoạt động đầu tư, phát triển, kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Nói cách khác, vốn cho thị trường bất động sản là nguồn tài chính được các tổ chức, cá nhân sử dụng để thực hiện các giao dịch về hàng hóa bất động sản (tạo lập, phát triển, chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp quyền sở hữu và quyển sử dụng bất động sản) trong một không gian và thời gian nhất định nhằm mục đích lợi nhuận. Huy động vốn cho thị trường bất động sản nhà ở là quá trình tìm kiếm, xác định, định lượng, khai thác và đưa vốn vào thực hiện quá trình tạo lập và kinh doanh bất động sản nhà ở.

Kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản nhà ở là phương pháp, cách thức trực tiếp hoặc gián tiếp thu hút vốn từ chủ thể dư thừa vốn, phân phối tới các chủ thể cần vốn đầu tư và kinh doanh bất động sản nhà ở nhằm mục đích lợi nhuận. Theo hình thức huy động vốn và nguồn vốn, về cơ bản có 5 nhóm kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản nhà ở, gồm:

Một là, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản dựa trên tiền gửi ngân hàng thương mại;

Hai là, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản dựa trên hệ thống tiết kiệm;

Ba là, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản dựa trên chứng khoán thế chấp và ngân hàng, tài chính;

Bốn là, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản qua các quỹ tín thác đầu tư (REIT: Real Estate Invesment Trust - Quỹ tín thác đầu tư bất động sản);

Năm là, kênh chứng khoán, thế chấp bất động sản.

Thực trạng huy động vốn cho thị trường bất động sản nhà ở

Nguồn vốn đầu tư công

Nguồn vốn đầu tư công đã được bổ sung. Trần bội chi ngân sách đã được nới lỏng từ 4,8% GDP lên 5,3% GDP. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho thị trường bất động sản nhà ở đã được triển khai. Công ty VAMC, một công ty 100% vốn nhà nước nhằm phục vụ cho quá trình xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại nhằm lành mạnh hóa thị trường tài chính, tín dụng, củng cố nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế đã được thành lập. Tuy nhiên, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 30-11-2013, 5 ngân hàng, được chỉ định cho vay chương trình gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà đã cam kết cho vay đối với 1.256 khách hàng với tổng số tiền lên 1.562,1 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước nhưng trên thực tế, 5 ngân hàng là Vietinbank, Vietcombank, BIDV, Agribank và MHB mới giải ngân được 470,8 tỷ đồng cho 1.236 khách hàng, tương đương 1,56% của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Đã có luồng tiền để tạo cú hích cho tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy tiến độ những công trình trọng điểm, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, tuy nhiên tiến độ triển khai rất chậm.

Vốn đầu tư bất động sản dựa trên tiền gửi ngân hàng thương mại

Kênh huy động vốn dựa trên tiền gửi ngân hàng thương mại phát triển khá mạnh mẽ. Tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung nhưng phụ thuộc vào biến động chu kỳ của thị trường bất động sản. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước và tính toán của tác giả, từ tháng 6-2006 đến tháng 8-2013 tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng 501,2%. Đến 30-6-2013, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt: 242.804 tỷ đồng, tăng 6,3% so với 31-12-2012 (dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế cùng kỳ tăng 4,5%), tỷ lệ nợ xấu cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản là 6,4%.

Nợ xấu của hệ thống tài chính, tín dụng bất động sản đã giảm. Mua bán nợ xấu bất động sản chiếm 80% mua bán nợ xấu của nền kinh tế, nhờ vậy, một phần khó khăn của thị trường bất động sản đã được xử lý.

Kênh huy động vốn từ thị trường chứng khoán

Tính đến 3-2013 có 66 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên hai sàn chứng khoán Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (năm 2007 là 14 doanh nghiệp). Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán ngày càng tăng nhưng, theo số liệu thống kê của VNDirect, có 11 doanh nghiệp báo lỗ, những doanh nghiệp còn lại có lãi nhưng lợi nhuận giảm đến 80% so với năm 2011. Ngoài ra, có rất nhiều công ty kinh doanh chứng khoán đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, năm 2012 và năm 2013, thị trường chứng khoán khá trầm lắng, dẫn đến hệ quả là vốn cho thị trường bất động sản năm 2013 không được hỗ trợ từ thị trường chứng khoán như kỳ vọng. Năm 2014, việc dự kiến mở rộng tỷ lệ nắm giữ của các nhà đầu tư nước ngoài đối với các công ty niêm yết sẽ tạo điều kiện để thu hút thêm nguồn vốn có yếu tố nước ngoài vào thị trường chứng khoán và như thế, thị trường bất động sản cũng sẽ được hỗ trợ bổ sung một lượng vốn từ thị trường chứng khoán.

Kênh huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản

Thông tư số 228/2012/TT-BTC ngày 27-12-2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ bất động sản đã mở đường cho sự ra đời của các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT). Đến nay, chưa có một quỹ chính thức nào của Việt Nam đăng ký hoạt động. REIT mới chỉ được áp dụng đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như: VinaCapital’s Vietnam Infrastructure Limited (VNI); Dragon Capital’s Vietnam Resource Investments; VinaCapital’s VinaLand Saigon Asset Management Corporation’s Vietnam Property Holding (VPH); JSM Capital Indochina’s JSM Indochina Ltd; Ireka Corporation Berhad’s Aseana Properties; Korea Investment Trust Management Co"s Vietnam Real-Estate Development Fund; Indochina Capital’s Indochina Land Holdings … Các quỹ này mới chỉ huy động dòng tiền từ nước ngoài. Với số vốn hàng trăm triệu USD, như VinaLand, Indochina Land, các quỹ đã đầu tư nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam như: Tòa Nhà Phức Hợp Indochina Plaza Hà Nội, Khu Phức Hợp River Garden, Khu Du Lịch Nghỉ Dưỡng Nam Hải của Indochina Land và dự án Vinaland Tower của VinaLand. VinaCapital mới bán cho Kinh Đô 66,7% cổ phần trong Sheraton Nha Trang Hotel & Spa tại Nha Trang, Khánh Hòa trị giá 42 triệu USD… Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước vẫn chưa sử dụng REIT như một công cụ huy động vốn cho hoạt động tạo lập, kinh doanh và phát triển bất động sản nhà ở.

Kênh huy động vốn đầu tư nước ngoài

Nguồn vốn FDI không ngừng được cải thiện. Nhật Bản, Singapore và Đài Loan vẫn là những nhà đầu tư lớn tại Việt Nam với đóng góp lần lượt là 14,93%, 12,93% và 12,53% trong nguồn vốn FDI tại Việt Nam. Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài từ đầu năm đến 15-12-2013 ước tính đạt 21,6 tỷ USD, tăng 54,5% so với cùng kỳ năm trước, bao gồm: 14,3 tỷ USD vốn đăng ký của 1.275 dự án được cấp phép mới, tăng 70,5% (số dự án tăng 0,7%) và 7,3 tỷ USD vốn đăng ký bổ sung của 472 lượt dự án được cấp phép từ các năm trước, tăng 30,8%. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện năm 2013 ước tính đạt 11,5 tỷ USD, tăng 9,9% so với năm 2012. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh không những trực tiếp góp phần cải thiện nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản (thông qua các dự án FDI trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản) mà còn giúp tăng nhu cầu lao động, việc làm, tăng cường và cải thiện thu nhập người dân và gián tiếp thúc đẩy tăng cường nguồn vốn, tính thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Tăng cường huy động vốn cho thị trường bất động sản

Khó khăn của thị trường bất động sản có tác động dây chuyền đến tăng trưởng và ổn định kinh tế - xã hội của đất nước nói chung. Vì vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm và khơi thông nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng.

Trước hết, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhất là pháp luật kinh doanh, từ đó, tạo thuận lợi cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng, đặc biệt là vấn đề sở hữu và sử dụng bất động sản nhà ở. Hệ thống luật pháp hoàn thiện làm cho việc mua bán nhà ở giữa Nhà nước với cá nhân và giữa cá nhân với nhau theo cơ chế thị trường, luôn theo xu hướng cân bằng cung cầu. Điều này, làm cho giá cả bất động sản nhà ở hợp lý, được thị trường chấp nhận, tạo sự ổn định cho thị trường nhà ở.

Tiếp theo, cần tập trung xây dựng một nền kinh tế phát triển mạnh, thu nhập của người dân được cải thiện, ở mức cao, từ đó, lượng cầu bất động sản nhà ở lớn. Khả năng thanh toán của người dân tăng cao sẽ kích thích sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở. Nền kinh tế thị trường phát triển sẽ là môi trường tốt cho hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở phát triển. Thông qua sự vận hành của thị trường, các nguồn lực trong xã hội sẽ được huy động mạnh mẽ nhất cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, còn thu hút được nhiều nguồn vốn từ các nước khác trên thế giới và điều này cũng tạo động lực tốt cho sự phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đẩy mạnh thực hiện tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm là cổ phần hóa, thoái vốn đầu tư ngoài ngành và bán phần vốn mà Nhà nước không cần nắm giữ theo nguyên tắc thị trường; tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và tái cơ cấu nền kinh tế. Từ đó, thu hút thêm nguồn vốn để tăng vốn, tạo điều kiện để phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có bất động sản nhà ở.

Nhà nước có biện pháp cụ thể để kiểm soát cung nhà ở dân dụng, hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, công khai thông tin về người mua bất động sản dành cho người thu nhập thấp và trung bình để hạn chế tối đa hiện tượng đầu cơ đã từng khiến cho nhiều người dân có thu nhập thấp và trung bình không thể mua được nhà với mức giá ưu đãi.

Tạo môi trường kinh doanh bình đẳng cho các loại hình doanh nghiệp. Mọi doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế phải hoạt động theo cơ chế thị trường. Từng bước xóa bỏ những cơ chế, chính sách tạo ra bất bình đẳng trong kinh doanh, trong tiếp cận các nguồn lực. Qua đó, thu hút nhiều doanh nghiệp FDI kinh doanh bất động sản uy tín trên thế giới đến đầu tư tại Việt Nam.

Nói tóm lại, để hoạt động của thị trường bất động sản nhà ở được duy trì và phát triển thì rất cần nguồn vốn dồi dào. Vấn đề huy động vốn có thể được thực hiện bởi nhiều kênh khác nhau tùy vào thời điểm và tình hình thực tế nền kinh tế và thị trường. Ngoài những cách thức, biện pháp huy động vốn truyền thống thì kinh nghiệm của các nước trên thế giới về vấn đề này vô cùng quý báu và cần thiết đối với thị trường BĐS nhà ở Việt Nam trong hiện tại và tương lai./.

-----------------------------------------------------

Tài liệu tham khảo:

1. Peter Nolan: Trung Quốc trước ngã ba đường - NXB Chính trị Quốc gia Hà Nội, 2005;

2. Hernando De Soto: Bí ẩn của Vốn - NXB Chính trị Quốc gia, 2006;

3. TS. Phạm Văn Hùng (chủ biên): Thị trường vốn - NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, 2010;

4. Kỷ yếu Hội thảo "Tìm vốn cho Bất động sản" do Tập đoàn FLC tổ chức ngày 30-3-2012 tại Hà Nội;

5. TS. Nguyễn Thị Kim Thanh, "Một số giải pháp chính sách của ngân hàng Nhà nước năm 2012" - Tạp chí Chứng khoán Việt Nam số 162, ra tháng 4-2012, trang 30 - 32;

6. Các báo cáo thường niên của Tổng cục Thống Kê, Ngân hàng Nhà nước, và các tài liệu liên quan khác.