Điều chỉnh kịp thời khung giá đất, bảo đảm lợi ích cho người dân

Sáng 27-5, Quốc hội thảo luận ở hội trường về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018.

Từng bước khắc phục tình trạng “xin - cho”

Theo Báo cáo của Chính phủ, các quy định của pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng đã được hoàn thiện đảm bảo theo nguyên tắc thị trường, công khai, minh bạch, dân chủ và công bằng; đã từng bước khắc phục tình trạng “xin - cho” trong tiếp cận đất đai; phát huy tốt hơn nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Việc quy định nhất quán chính sách hai giá đất theo Luật Đất đai gồm khung giá, bảng giá và giá thị trường, trong đó khung giá, bảng giá để điều chỉnh nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước; giá thị trường để điều chỉnh nghĩa vụ của nhà đầu tư, người sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức theo quy định của pháp luật, đã tạo được sự đồng thuận của nhân dân, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách, giảm khiếu kiện, khiếu nại về đất đai.

Về quản lý tài chính về đất đai, các nguồn thu từ đất, theo báo cáo của 57 địa phương, nguồn thu ngân sách nhà nước đối với đất đô thị tăng dần hàng năm từ 2014 - 2018; với tổng số thu ngân sách nhà nước hơn 372.000 tỷ đồng, bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí, lệ phí và các nguồn thu khác. Nhiều địa phương có số thu từ đất khá cao trong cơ cấu ngân sách nhà nước.

Từ năm 2014 đến 2018, cả nước phát sinh trên 342.000 đơn khiếu nại với khoảng 156.000 vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của các cơ quan hành chính Nhà nước (khiếu nại về đất đai chiếm trên 60% số này).

Qua giải quyết khiếu nại, các cơ quan hành chính nhà nước đã kiến nghị thu hồi cho Nhà nước, trả lại cho tập thể, công dân gần 1.400 tỷ đồng, 772 ha đất...

Tình hình khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai đã giảm so với trước đây nhưng còn diễn biến phức tạp, nhiều vụ khiếu nại kéo dài chưa được giải quyết dứt điểm, có nơi, có lúc đã làm ảnh hưởng đến trật tự an ninh xã hội.

Hoàn thiện phương pháp tính giá đất

Vấn đề giá đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi và tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất phải nộp ngân sách là nội dung được nhiều đại biểu tập trung phân tích, cho ý kiến tại phiên thảo luận sáng 27-5.

Theo đại biểu Hoàng Quang Hàm (Phú Thọ), hiện nay, giá đất rất bất cập, không sát với thị trường gây thiệt hại cho người dân, gây bức xúc, khiếu kiện, thất thu ngân sách.

Đại biểu đề nghị Chính phủ cần theo sát diễn biến của thị trường để điều chỉnh kịp thời khung giá đất, chấm dứt tình trạng có khu vực đã áp mức giá tối đa của Chính phủ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường.

Ngoài ra, Chính phủ cần hoàn thiện các phương pháp tính giá đất, các vấn đề liên quan đến xác định giá đất để các địa phương xác định bảng giá đất cụ thể phù hợp thị trường, bảo đảm lợi ích cho người dân và không gây thất thoát ngân sách.

Đại biểu Hoàng Quang Hàm cho rằng đây là vấn đề rất khó, do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhưng không thể không làm vì Hiến pháp đã quy định rõ “Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý”.

Đại biểu Nguyễn Trường Giang (Đắk Nông) nêu quan điểm giá đất, định giá đất là khâu cơ bản để xây dựng hệ thống tài chính đất đai lành mạnh.

Tuy nhiên, qua giám sát cho thấy nguồn thu từ đất bị thất thoát, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và có nhiều điểm bất hợp lý.

Theo đại biểu, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các quy định liên quan đến việc định giá đất còn nhiều bất cập.

Cũng theo đại biểu, Luật Đất đai quy định rõ, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Trong khi đó, liên quan đến giá đất thị trường, các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá trị thực ghi trong các hợp đồng giao dịch.

Việc xác định giá đất sát với giá thị trường là không khả thi và thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Hơn nữa, việc thẩm định giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất (do Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch) khó bảo đảm tính khách quan.

Từ thực tế này, đại biểu Nguyễn Trường Giang đề xuất, giá đất phải do tổ chức cung cấp dịch vụ giá đất độc lập thực hiện. Ngoài ra, công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất; cơ chế giám sát các cơ quan quản lý, cơ quan định giá... cũng làm chưa tốt. Việc chưa có giải pháp cụ thể để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường và giám sát việc định giá đất là những yếu tố gây khó khăn cho việc xác định giá đất cụ thể.

Thắt chặt quản lý quy hoạch

Từ thực tiễn và ý kiến của cử tri, đại biểu Đinh Duy Vượt (Gia Lai) cho rằng chất lượng quy hoạch đô thị còn thấp, vẫn tồn tại quy hoạch theo tư duy nhiệm kỳ, thậm chí có dấu hiệu lợi ích nhóm.

Đại biểu dẫn chứng, theo báo cáo chưa đầy đủ, trên cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ 1-6 lần. Quy hoạch được điều chỉnh có xu hướng tăng lợi ích của nhà đầu tư, giảm tối đa các tiện tích công cộng và lợi ích của người sử dụng như: giảm diện tích đất công cộng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng, giảm diện tích cây xanh... Đồng thời, các khu tái định cư cho người dân lại có chỉ tiêu hạ tầng, các tiện ích, chất lượng đô thị thấp. Điều này gây tổn hại về kinh tế, gây bức xúc cho xã hội, cho người dân như tình trạng kẹt xe, ô nhiễm môi trường, mưa là ngập, quá tải điện...

Đại biểu Đinh Duy Vượt nhấn mạnh và đề nghị Quốc hội, Chính phủ chỉ đạo thắt chặt quy hoạch, quản lý quy hoạch, đồng thời thường xuyên kiểm tra, giám sát, xử lý nghiêm trách nhiệm nhằm ngăn chặn những hiện tượng này.

Đại biểu Nguyễn Trường Giang (Đắk Nông) cho rằng quy hoạch sử dụng đất hiện nay mới chỉ làm được việc chuẩn bị diện tích đất theo nhu cầu sử dụng của các ngành, địa phương, chưa có nội dung phân vùng không gian sử dụng đất.

Kết quả giám sát cho thấy, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn có nhiều khoảng trống pháp lý. Quá trình tham gia của người dân, doanh nghiệp trong quá trình lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch còn nhiều hạn chế. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết còn tùy tiện, phá vỡ quy hoạch ban đầu.

Theo đại biểu, một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là do chưa có một hệ thống thiết chế, đánh giá độc lập để theo dõi quá trình triển khai quy hoạch nói chung, điều chỉnh quy hoạch nói riêng.

Đại biểu đề nghị quy hoạch sử dụng đất được lập phải là kịch bản sử dụng đất cho tầm nhìn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn, phản ánh được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và môi trường. Quy hoạch sử dụng đất phải phân tích được chi phí lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường sử dụng nguồn lực về đất đai trong ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.

Quá trình lập quy hoạch, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết phải được công khai từ khâu đề xuất như lấy ý kiến chuyên gia, người dân, doanh nghiệp. Việc điều chỉnh quy hoạch nên giao cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch thực hiện.

Việt Nam có những con đường đắt nhất hành tinh là tại quy hoạch chậm

Chiều cùng ngày, đại biểu Quốc hội tiếp tục thảo luận tại Hội trường về Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018.

Vấn đề nhiều đại biểu quan tâm thảo luận, đó là tình trạng người Việt Nam đứng tên mua nhà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất cho người nước ngoài và tiêu cực, lợi ích nhóm trong đấu thầu đất.

Minh bạch thông tin đất đai

Quan tâm đến vấn đề minh bạch trong đấu giá, đấu thầu, định giá, lợi ích nhóm, đại biểu Nguyễn Thanh Hồng (Bình Dương) chỉ ra rằng “trăm nẻo đường đấu giá và định giá thất thoát ở đây”.

Có câu chuyện các doanh nghiệp núp bóng để can thiệp chuyện đấu giá. Chỉ ra thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật đất đai thời gian qua nổi lên vấn đề Vũ nhôm và Út trọc thâu tóm đất công, chuyển nhượng trái phép, một số lãnh đạo ngành công an và quân đội cũng đã và đang bị xem xét kỷ luật, kể cả một số cán bộ cấp cao và tướng lĩnh, đại biểu Trần Thị Quốc Khánh (Hà Nội) cho rằng, đây là một hiện tượng nghiêm trọng, gây bức xúc cho xã hội, đề nghị Quốc hội, Chính phủ cần xử lý nghiêm minh những người có liên quan, bất kể người đó là ai. Các cơ quan tư pháp cũng phải xử lý nghiêm minh, sớm thu lại tài sản công đã bị lợi dụng chiếm đoạt thời gian qua.

Còn đại biểu Nguyễn Lân Hiếu (An Giang) đề nghị, Quốc hội nên có chuyên đề giám sát về việc sử dụng đất quốc phòng và vùng đất liền kề với các khu vực có liên quan đến quốc phòng, an ninh. Đặc biệt, là các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ quốc phòng, an ninh sang mục đích khác vì đây là khu vực có nhiều vấn đề cần làm rõ. Tránh hiện tượng lợi dụng danh nghĩa quốc phòng, an ninh để trục lợi, làm ảnh hưởng tới cuộc sống người dân, cản trở sự phát triển của cả vùng.

Theo đại biểu Nguyễn Anh Trí (Hà Nội), thông tin về đất đai cần được rõ ràng, minh bạch hơn, thuận lợi hơn cho người dân biết để giảm bớt tiêu cực, lợi ích nhóm. Chính phủ cần nghiên cứu cơ chế để xử lý việc người Việt Nam đứng tên mua nhà, thuê đất cho người nước ngoài, đặc biệt, là ở khu vực nhạy cảm về quốc phòng an ninh. Cần có hoạt động điều tra trên cả nước về vấn đề này và tổ chức thực hiện thật nghiêm túc.

Một số đại biểu đề nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương rà soát thống kê đầy đủ quỹ đất của Nhà nước giao cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân để theo dõi, quản lý chặt chẽ, khắc phục tình trạng sử dụng sai mục đích, cho thuê, cho mượn đất sai quy định. Tập trung xử lý có hiệu quả các vụ việc vi phạm gây bức xúc dư luận liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị như Dự án 8B Lê Trực (Hà Nội), dự án Khu đô thị Thủ Thiêm (Thành phố Hồ Chí Minh).

Kiên quyết không để tiếp tục xảy ra tình trạng thẩm định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, cấp, chuyển quyền sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư định giá đất thiếu tính cạnh tranh, tùy tiện, sai quy định như thời gian qua.

Giám sát việc thực hiện quy hoạch

Giải trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết sau cuộc giám sát này, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các bộ, ngành, địa phương sửa đổi, bổ sung các quy định, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật về quy hoạch quản lý và sử dụng đất đô thị. Đặc biệt là phân loại đất đô thị, sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị.

“Việc thu hồi đất ở 2 bên đường và khu vực lân cận khi Việt Nam thực hiện các dự án giao thông đô thị hoặc các dự án phát triển đô thị, cũng sẽ có một số quy định mới để đáp ứng những yêu cầu thực tiễn mới phát sinh”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nói.

Theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, để hạn chế tình trạng điều chỉnh quy hoạch đô thị tùy tiện, vừa qua, Bộ Xây dựng đã tham mưu để Chính phủ trình và được Quốc hội thông qua một nội dung trong Luật sửa đổi 37 luật liên quan tới quy hoạch, trong đó có 2 ý rất quan trọng là việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện theo trình tự, thủ tục đúng như việc lập quy hoạch và bãi bỏ giấy phép về quy hoạch.

“Trước đây, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn khi chưa có quy hoạch chi tiết, thường có một giấy phép quy hoạch để cấp cho các dự án đầu tư để bảo đảm yêu cầu phát triển, đó là một ý tốt nhưng cũng có nhược điểm là trong thực tiễn, có sự vận dụng tùy tiện khi cấp giấy phép quy hoạch và làm bất cập, phá vỡ tính thống nhất của hệ thống quy hoạch. Vì thế, trong 37 luật thì cũng đã sửa đổi, bỏ giấy phép quy hoạch này”.

Cũng theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, để tăng tính minh bạch cho công tác quy hoạch, trong năm 2019, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thành việc lập Cổng thông tin điện tử quốc gia về quy hoạch đô thị để người dân có thể tra cứu, nắm bắt được thông tin, đồng thời, là công cụ để giám sát việc thực hiện quy hoạch và hạn chế việc lấy quy hoạch đô thị là công cụ để tạo ra những lợi ích nhóm.

Kiểm soát chặt chẽ việc lựa chọn nhà đầu tư

Thẳng thắn chỉ ra thực tế là công tác lập quy hoạch một số nơi còn chậm so với yêu cầu phát triển, dẫn đến khi có yêu cầu quy hoạch rồi lại phải điều chỉnh dự án, ảnh hưởng đến nhà đầu tư, đồng thời phải bồi thường giải phóng mặt bằng lớn, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng nêu “có những con đường của Việt Nam là những con đường đắt nhất hành tinh, điều này thấy rõ là tại công tác quy hoạch chậm.”

Theo Phó Thủ tướng, việc đầu tư phát triển đô thị (trong đó có phát triển các đô thị, nhà ở, khu công nghiệp, cơ sở dịch vụ…) mới chỉ tuân thủ quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch đã dẫn đến đầu tư phát triển theo phong trào ở nhiều nơi, không phù hợp với nhu cầu và khả năng cung cấp nguồn lực làm lệch pha cung cầu, dư thừa sản phẩm bất động sản, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, làm lãng phí nguồn lực Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân gây ra rất nhiều dự án treo, đất bỏ hoang.

Để khắc phục những tồn tại, hạn chế trong thực hiện chính sách pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị, theo Phó Thủ tướng, thời gian tới, Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương phải tập trung rà soát, hoàn thiện thể chế liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng nói chung và phát triển đô thị nói riêng.

Chú trọng nâng cao chất lượng quy hoạch, thường xuyên rà soát, cập nhật, bổ sung, điều chỉnh kịp thời quy hoạch theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo tính kế hoạch và phát triển phù hợp với đòi hỏi thực tiễn của từng thời kỳ, bảo đảm đúng quy chuẩn và tiêu chuẩn theo quy định.

Công khai các thông tin về quy hoạch để người dân biết tham gia giám sát. Tăng cường kiểm soát sử dụng đất đai, đầu tư phát triển đô thị theo đúng quy hoạch, có kế hoạch. Các bộ, ngành liên quan và các địa phương phải xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, căn cứ vào nhu cầu của xã hội, yêu cầu phát triển và khả năng đáp ứng của nguồn lực nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch treo.

Phải lựa chọn các dự án ưu tiên để đầu tư xây dựng, khắc phục tình trạng đầu tư tự phát, phong trào, không có kế hoạch. Kiểm soát bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Cùng với đó, tăng cường kiểm soát chặt chẽ việc lựa chọn nhà đầu tư phát triển các dự án đô thị, khu công nghiệp, dịch vụ theo đúng quy định của pháp luật. Xây dựng cơ chế kiểm soát việc xác định giá đất đảm bảo công khai, minh bạch, theo cơ chế thị trường, tránh thiệt hại cho Nhà nước./.