Có hay không nguy cơ vỡ “bong bóng” bất động sản?

1. Khả năng vỡ “bong bóng” là có thật

Một số nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách tán thành nhận định này và cho rằng: lượng cầu về nhà ở tại Hà Nội rất nhỏ so với lượng cung, hàng trăm dự án nhà ở đã và đang được xây dựng. Với nhịp độ đầu tư cho phát triển các dự án như hiện nay thì chắc chắn cung sẽ vượt xa cầu khi dân số Hà Nội được dự báo chỉ khoảng 6-8 triệu người(1)

Với giá đất tại Hà Nội hiện vẫn đứng ở mức cao thì dù hiện tại giao dịch diễn ra rất thưa thớt và có thể coi là trầm lắng, thì về lâu dài giá bất động sản Hà Nội chắc chắn sẽ phải giảm xuống chứ không thể cứ cao mãi như hiện nay. Với giá cả bị găm lại ở mức cao trong một thời gian dài, đó là sự tích tụ những nguy cơ tiềm tàng có thể gây nên tình trạng “bong bóng”(2).

Các chuyên gia cho rằng: nguy hiểm nhất là ở chỗ thị trường bất động sản với lượng vốn tự có mỏng, nên chịu tác động của luồng vốn vay ngân hàng (cả trong và ngoài nước) tạo ra hiệu ứng tích tụ rủi ro lên hệ thống ngân hàng, và qua đó tác động đến cả nền kinh tế. Điều đó giải thích vì sao “cuộc đua lãi suất” huy động vẫn tiếp tục và ngày càng công khai, trong khi các doanh nghiệp lại phàn nàn vì không tiếp cận được với các nguồn vốn vay. Điều đó, chỉ có thể giải thích rằng luồng vốn đang tồn đọng trong các kênh bất động sản và thị trường chứng khoán. 

Nếu nhận định trên của các chuyên gia là đúng thì khi “bong bóng” bất động sản nổ ra sẽ gây tác động rất lớn, vì đây là thị trường có thời gian chu kỳ dài nhất và lượng vốn không nhỏ.

2. Vỡ “bong bóng” khó có thể xảy ra

Trong khi các chuyên gia kinh tế đang lo ngại về tình trạng “bong bóng” bất động sản, thì nhiều nhà doanh nghiệp lại cho rằng khó có thể xảy ra việc “bong bóng” nổ, mặc dù các doanh nghiệp cũng thừa nhận thị trường bất động sản hiện đang ở giai đoạn khó khăn.

Phó giám đốc Sàn Giao dịch bất động sản Lanmak cho biết các tháng vừa qua giao dịch bất động sản rất trầm lắng. Tuy nhiên, “bong bóng” bất động sản khó có thể xảy ra, vì ngoại trừ một số dự án nằm trong diện quy hoạch có giá bị đội lên quá cao, còn hầu hết các dự án khác, giá không những không bị đội lên mà còn giảm đôi chút.

Nếu có khó khăn về vốn thì chỉ đối với nhà đầu tư thứ cấp mua lại, đến hạn trả nợ ngân hàng buộc phải “bán tháo”. Còn đối với chủ đầu tư chính thì chưa có dấu hiệu giảm giá. Điều đó khiến cho bất động sản nếu có sự tụt dốc mạnh thì chỉ là ở một số phân khúc nào đó chứ chưa phải toàn bộ thị trường. Vì thế, nguy cơ nổ “bong bóng” bất động sản là khó xảy ra.

Các nhà đầu tư còn cho biết, hiện vẫn còn lượng khách hàng trường vốn, sẵn sàng đổ tiền vào thị trường bất động sản bất cứ lúc nào. Với lý do, thị trường trầm lắng lại đang là cơ hội hấp dẫn vì tỷ suất lợi nhuận ở kênh này là khá cao (20% - 26%/năm).

Vì vậy, giá bất động sản sẽ giảm nhưng không giảm tới mức để có thể xảy ra tình trạng “bong bóng” nổ và sẽ không có hiện tượng “bong bóng” lặp lại như năm 2008(3).

Trả lời báo Diễn đàn Kinh tế Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vincom, ông Lê Khắc Hiệp mong những nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách không nên gom chung tất cả các lĩnh vực vào một “rọ”. Ông Hiệp cho rằng có nhiều dự án tốt, công ty có tài chính lành mạnh, có khả năng chi trả được lãi ngân hàng thì cần được khuyến khích.

Tuy nhiên, nhiều nhà phân tích kinh tế cho rằng: Nếu như Ngân hàng Nhà nước vẫn kiên định với chính sách thắt chặt tiền tệ, duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng thực tế dưới 20% trong suốt cả năm, khiến cho tổ chức tín dụng bắt buộc phải giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực kinh doanh bất động sản và chứng khoán thì nguồn vốn cho kênh bất động sản sẽ tiếp tục khan hiếm. Và vì thế, nguy cơ nổ “bong bóng” bất động sản vẫn còn đang để ngỏ.

Kịch bản nào sẽ diễn ra ?

Theo các chuyên gia kinh tế thời gian còn lại của năm 2011, thị trường bất động sản nước ta có thể diễn ra với 2 kịch bản sau:

Một là, Chính phủ sẽ kiên trì chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, “hy sinh” tăng trưởng để giữ mức lạm phát ở mức 15%; lãi suất tín dụng giữ  như mức hiện tại (14%); một số chính sách kiểm soát giá cả được áp dụng đủ để chặn xu hướng tăng giá hàng hoá, thì thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào tình trạng thiếu vốn, khiến các nhà đầu tư tiếp tục mở rộng việc áp dụng phương thức “mua bán trên giấy” để gọi vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân cư. Vì vậy, những tháng cuối năm, theo nhận định của các chuyên gia, thì thị trường bất động sản vẫn sẽ thiếu vốn nghiêm trọng.

Hai là, Trong trường hợp lãi suất tín dụng tăng cao hơn mức độ hiện nay; một số chính sách kiểm soát giá cả được áp dụng để ngăn chặn xu hướng tăng giá hàng hoá thành công, đồng thời Chính phủ áp dụng một số giải pháp tăng vốn cho thị trường như khuyến khích đầu tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản, cho phép thế chấp bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài… thì thị trường bất động sản sẽ giảm áp lực về tình trạng thiếu vốn. Khi đó, thị trường không còn phụ thuộc nhiều vào tình trạng lãi suất tín dụng trong nước và có cơ hội phát triển ổn định hơn, do tình trạng thiếu vốn đã được giải quyết.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, thì câu trả lời kịch bản nào có khả năng nhiều hơn vẫn còn đang ở phía trước, vì yếu tố tác động bên ngoài của sự phục hồi của nền kinh tế thế giới là không nhỏ./.

-------------------------------------------

(1) Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

(2) GS.TSKH Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Thành, thành viên nhóm tư vấn Kinh tế vĩ mô của ủy ban Kinh tế của QH.

(3) Nguyễn Đình Toản, phó phòng kinh doanh công ty BĐS AZ