Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 19.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản, trong đó có gần 1.000 doanh nghiệp có dự án đầu tư thường xuyên. Tuy nhiên, đa số là doanh nghiệp nhỏ, thiếu kinh nghiệm, vốn ít nên chỉ đầu tư những dự án nhỏ lẻ.

Từ năm 2003 đến năm 2008, trên 50% số dự án nhà ở đã giao đất cho nhà đầu tư có quy mô diện tích nhỏ (dưới 5 ha). Do đó, số nhà ở mới của Thành phố phát triển manh mún, trong khi cơ sở hạ tầng phát triển không đồng bộ và không kết nối, dẫn đến tình trạng ngập lụt ngày càng gia tăng.

Trong 5 năm qua, Thành phố đã giao tổng cộng 475 dự án nhà ở với tổng diện tích đất là 4.083ha. Con số này cho thấy, quỹ đất cung ứng cho thị trường sơ cấp rất lớn, nhưng đầu tư các dự án quá chậm nên sản phẩm cung cấp cho thị trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu.

Đó chính là lý do dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vừa qua. Vì vậy, Thành phố đã ban hành quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 64 dự án với tổng diện tích gần 640 ha do triển khai chậm hoặc không triển khai.

Sau 2 năm gia nhập WTO: ngoại lấn át nội

Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, một làn sóng đầu tư nước ngoài tại Việt Nam diễn ra rất sôi động. Trong đó có nhiều nhà đầu tư lớn, tầm cỡ trên thế giới, bởi vậy, đã đẩy chỉ tiêu kinh tế về đầu tư trực tiếp (FDI) tăng vọt, vượt kỷ lục cao nhất 20 năm qua.

Thị trường bất động sản chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007 có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư là 1.530,4 triệu USD, gấp gần 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006. Con số này tiếp tục tăng lên trong năm 2008: 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỉ USD.

Nguồn vốn trong nước rất hạn hẹp thì việc FDI tăng mạnh vào lĩnh vực bất động sản đã góp phần rất quan trọng vào việc đô thị hóa, nâng cấp cơ sở hạ tầng. Thực tế cho thấy, tại các thành phố lớn, hầu hết các dự án, công trình lớn, những khách sạn 5 sao… đều có yếu tố nước ngoài.

Việc gia nhập WTO đã đem đến nguồn vốn dồi dào, nhờ đó thị trường nhà ở khởi sắc mạnh mẽ. Năm 2007, Thành phố có 23 dự án hoàn thành, cung cấp cho thị trường 6.400 căn hộ, (thuộc các dự án Garden Plaza, Hoàng Anh Gia Lai 1, Cantavil, Botanic, Tanda Court).

Cũng trong năm 2007, có 26 dự án khởi công, cung cấp thêm 12.000 căn hộ. Đến năm 2008, có 31 dự án hoàn thành như Saigon Pearl, Hùng Vương Plaza, Panorama, Phú Mỹ, Hoàng Anh Gia Lai 2, Garden Plaza 2... Đến năm 2010, dự kiến có tiếp 40 dự án hoàn thành.

Năm 2009 sẽ đối mặt với nhiều thách thức

Bên cạnh mặt tích cực, vốn FDI dồn vào thị trường bất động sản cũng đem lại nhiều hạn chế. Trong 2 năm qua, các nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản, bao gồm 50% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, cùng một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp nhà nước di chuyển sang khu vực bất động sản với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo. Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Vốn đầu tư FDI đổ vào bất động sản đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, bởi các nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên liệu để triển khai các dự án. Hơn nữa, các dự án bất động sản lại không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ của Việt Nam, khi các nhà đầu tư nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ. Vốn đầu tư FDI đổ vào nhiều, trong khi cơ sở hạ tầng yếu kém, gây nên tình trạng kẹt xe, ngập nước ngày càng trầm trọng, ô nhiễm môi trường ngày càng gia tăng…

Dự báo, trong năm 2009, mặc dù gặp khó khăn từ năm ngoái đến nay nhưng rất nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn “trụ” được với thị trường. Nguyên nhân là do họ đã thu được nhiều lợi nhuận từ cơn sốt giá nhà đất vào cuối năm 2007.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong năm 2009 sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Chẳng hạn, một số dự án có vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị “treo”; các dự án cao ốc văn phòng sẽ chậm đầu tư; nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ sớm hoàn thành. Bởi vậy, khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới là rất khó./.