Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật trong quản lý thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

TCCSĐT - Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương có thị trường bất động sản (BĐS) phát triển sôi động bậc nhất ở nước ta. Chính vì vậy, hệ thống văn bản pháp luật trong quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS cần thường xuyên khắc phục những hạn chế, bất cập.

1. Thực trạng hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM)

Sau khi Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực UBND TP.HCM đã bắt tay vào kiến tạo các văn bản pháp lý đầu tiên chế định thị trường bất động sản (TTBĐS) đang còn sơ khai nhưng khá sôi động trên địa bàn thành phố. Ví dụ như để “giảm nhiệt” cho “cơn sốt” trên TTBĐS trong những năm 1990, 1991, 1992 (đặc biệt là trong năm 1992) UBND TP.HCM đã ra Thông báo số 10/TB/UBND ngày 15-1-1993 về việc chấn chỉnh công tác quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố. Nội dung văn bản này đã thể hiện vai trò định hướng, điều tiết của UBND thành phố đối với TTBĐS.

Tiếp theo đó, để cụ thể hoá Luật Đất đai năm 1987, 1993, Luật Đất đai năm 2003 UBND TP.HCM đã ban hành một loạt văn bản pháp lý như: Quyết định số 230/QĐ-UB (ngày 23-4-1989) cho phép tất cả các chủ sở hữu được phép bán, chuyển nhượng nhà ở hợp lệ; Quyết định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18-5-2004 về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn TPHCM tạo cơ sở pháp lý cho phát triển đa dạng các loại hình giao dịch trên TTBĐS; Quyết định số 139/2004/QĐ-UB ngày 18-5-2004 về Quy chế phối hợp liên ngành trong công tác giải quyết hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo cơ chế một cửa liên thông; Công văn số 6983/2004/UB-ĐT ngày 16-11-2004 của UBNDTP về thực hiện một số việc cấp bách triển khai Nghị định 181/2004/ NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nhất là về góc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) và thủ tục chuyển nhượng, chuyển mục đích SDĐ; Kế hoạch 4595/2004/UB-ĐT ngày 6-8-2004 và số 4668/UBND-ĐT ngày 3-8-2005; Quyết định số 225/2005/QĐ-UB ngày 23-12-2005 và Quyết định số 19/2009 QĐ-UBND ngày 25-2-2009...

UBND TP.HCM cũng ban hành một loạt các quyết định về giá đất, khung giá đất nhằm tạo điều kiện định hướng cho thời kỳ đất đai có giá có thể giao dịch quyền SDĐ trên thị trường.

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và khắc phục những hạn chế trong cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, thành phố ban hành Quyết định số 36/2009/QĐ-UBND ngày 6- 5- 2009 về Ban hành Quy chế phối hợp liên ngành để giải quyết hồ sơ công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Đây là các quy định quan trọng để thúc đẩy thị trường quyền SDĐ và TTBĐS nói chung phát triển nhanh, hợp pháp.

Những văn bản pháp lý, quyết định khá bao trùm, kịp thời, cụ thể nêu trên của chính quyền TP. HCM đã góp phần giải quyết được yêu cầu rất lớn về chế định hàng hóa BĐS, tạo điều kiện cho TTBĐS ở thành phố phát triển ngày càng vững mạnh.

Tuy nhiên, nếu đánh giá hệ thống văn bản pháp luật do chính quyền TP.HCM ban hành về quản lý thị trường bất động sản thì thấy hiện nay vẫn còn những khoảng trống mà văn bản pháp lý của thành phố vẫn chưa chế định đầy đủ, toàn diện như:

- Hiện các văn bản chế định nằm phân lập ở hai mảng đất đai và xây dựng công trình BĐS, chưa hội tụ chung về các văn bản chi phối lĩnh vực kinh doanh và vận hành thị trường BĐS;

- Phương cách phối hợp và trách nhiệm trong việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất chưa rõ;

- Phương thức giải quyết đền bù giải tỏa chưa hợp lý;

- Biện pháp điều tiết địa tô chênh lệch chưa rõ và chưa hiệu quả;

- Cơ chế giám sát hoạt động của các sàn, trung tâm giao dịch chưa có;

- Chế tài chưa nghiêm minh khi xử phạt vi phạm lĩnh vực BĐS;

- Chưa giải quyết hậu quả lịch sử của cơ chế cũ…

Song, về tổng quát có thể thấy, các cấp lãnh đạo, chính quyền thành phố đã lắng nghe từng “hơi thở” của TTBĐS, đồng hành cùng sự vận động của thị trường và luôn cùng với nhà đầu tư, cộng đồng doanh nghiệp trong Hiệp hội BĐS thành phố bổ sung, điều chỉnh và kiến nghị sửa chữa các hạn chế, bất cập của văn bản pháp luật cho phù hợp với đòi hỏi phát triển của thị trường BĐS.

2. Khuyến nghị điều chỉnh, bổ sung hệ thống văn bản pháp luật quản lý thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM

a) Kiến nghị điều chỉnh, bổ sung văn bản pháp lý với các cấp trung ương

Cần sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản để tạo điều kiện quản lý, minh bạch hóa thông tin về BĐS, đồng thời Nhà nước sẽ nắm hiện trạng và xây dựng quy hoạch hiệu quả hơn, còn nhà đầu tư cũng xác lập quyền sở hữu bền vững, tạo động lực cho họ đầu tư, tăng hiệu suất sử dụng BĐS và minh bạch hóa các giao dịch.

Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tạo hành lang pháp lý thông thoáng, công bằng đối với mọi chủ thể tham gia thị trường bất động sản đất đai, đặc biệt là việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư và làm rõ cách thức xác lập giá đất theo cơ chế thị trường.

Sửa đổi Luật Nhà ở, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006 để tạo điều kiện cho các loại nhà ở dễ dàng tham gia TTBĐS; Nghị định 153/2007/NĐ-CP về kinh doanh BĐS cần được bổ sung các vấn đề về bảo hiểm, chính sách tài chính BĐS để hỗ trợ thị trường hoạt động hiệu quả. Bổ sung, sửa đổi Luật Đấu thầu để công khai minh bạch trong giao đất, cho thuê đất và điều chỉnh tối ưu các địa tô phát sinh…

Ngoài ra, kiến nghị điều chỉnh sửa đổi bổ sung các quy phạm pháp luật cụ thể như sau:

Một là, kiến nghị sửa đổi Điều 8, Nghị định 90/2006/NĐ-CP theo hướng bãi bỏ quy định dự án nhà ở không sử dụng vốn ngân sách phải được UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (theo phân cấp) phê duyệt hoặc thẩm định. Cơ quan nhà nước chỉ cần nắm khâu cho phép đầu tư, thẩm định, phê duyệt về quy hoạch thiết kế, hạ tầng, môi trường, giao thuê đất... là đủ.

Hai là, kiến nghị cho phép doanh nghiệp được huy động vốn của khách hàng sau khi bồi thường giải phóng mặt bằng, duyệt quy hoạch chi tiết, nộp tiền sử dụng đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi lẽ tại thời điểm này doanh nghiệp đã có đủ quyền theo quy định của Luật Đất đai và doanh nghiệp rất cần được bổ sung vốn. Bãi bỏ quy định phải làm xong móng mới được huy động vốn.

Ba là, kiến nghị điều chỉnh việc chứng minh năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể điều kiện vốn chủ sở hữu đối với các dự án. Tuy nhiên, tại Khoản (1.b) Điều 11 Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 5-1-2006, khoản 2 điều 12 Nghị định 90/2006/NĐ-CP và tại khoản 1 điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP lại quy định chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án từ 20ha trở lên. Các quy phạm pháp luật trên đây không phù hợp với thực tế và chưa nhất quán.

Bốn là, kiến nghị điều chỉnh sửa đổi khoản 2, điều 20, Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định các dự án nhà ở từ 10ha trở lên phải dành đến 20% quỹ đất ở giao lại địa phương làm nhà ở xã hội theo hướng giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định phương thức tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội và nghĩa vụ của mọi doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cùng tham gia thực hiện chương trình nhà ở xã hội. Cần thực hiện đúng Khoản (4.a) Điều 7 Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 5-1-2006 quy định nhà đầu tư các dự án phát triển khu đô thị mới phải có quy hoạch đất ở để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và đối tượng chính sách.

Năm là, kiến nghị điều chỉnh tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, nhà ở xã hội tại Điều 40 và Điều 47 Luật Nhà ở quy định căn hộ chung cư thương mại có diện tích sàn không thấp hơn 45m2; nhà ở xã hội phải là chung cư 5 - 6 tầng (áp dụng cho Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội), các đô thị khác không quá 6 tầng, diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 và không được thấp hơn 30m2.

Đề nghị sửa đổi luật theo hướng giao quyền cho địa phương quyết định cho phù hợp tình hình thực tế và hiệu quả sử dụng quỹ đất ở. Đặc biệt TP. HCM kiến nghị Nhà nước thừa nhận nhu cầu của xã hội cần có loại ‘căn hộ nhỏ, khoảng trên 30m² với giá bán từ 300-500 triệu đồng, phù hợp với sinh viên mới ra trường, mới lập nghiệp, mới kết hôn, công nhân, hộ độc thân, người về hưu, người có thu nhập thấp. Bởi doanh nghiệp đang quan tâm đầu tư loại căn hộ này; nhiều người thu nhập thấp có khả năng mua loại căn hộ này sẽ góp phần giảm gánh nặng cho Nhà nước nếu phải đầu tư nhà ở xã hội cho đối tượng này.

Sáu là, kiến nghị triển khai rộng rãi phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, và có cơ chế thực hiện chặt chẽ để bảo đảm tính công khai, minh bạch và công bằng. Bổ sung định chế đấu thầu dự án có sử dụng đất vào Luật Đấu thầu.

Bảy là, kiến nghị thay đổi cách tính tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp. Nên chuyển sang cách tính thu tiền sử dụng đất bằng khoảng 10% - 20% khung giá đất theo mục đích sử dụng sau đầu tư để loại bỏ việc xin - cho xét khấu trừ tiền sử dụng đất. Nếu vẫn giữ cơ chế xét khấu trừ như hiện nay thì đề nghị tính đúng giá trị thực tế mà nhà đầu tư đã bỏ ra và được khấu trừ trên toàn bộ diện tích đất dự án chứ không chỉ trên đất ở của dự án.

Tám là, về công tác giải phóng mặt bằng, kiến nghị giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, thành phố tổ chức thực hiện theo cơ chế giá thị trường. Sau đó đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án chọn nhà đầu tư vì như vậy sẽ hạn chế được khiếu kiện của người dân. Đối với các dự án đã được doanh nghiệp bồi thường từ 80% diện tích trở lên, phần còn lại gặp khó khăn sẽ đề nghị UBND quận, huyện hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng.

b) Kiến nghị chính quyền TP.HCM điều chỉnh, hoàn thiện văn bản pháp luật quản lý thị trường BĐS

Trên cơ sở chủ trương của Đảng và Nhà nước, TP. HCM cần xác định rõ việc đổi mới văn bản pháp luật quản lý nhà nước đối với TTBĐS theo những định hướng như sau:

- Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai; khai thác sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá, hội nhập kinh tế quốc tế của thành phố.

- Tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, BĐS. Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý sử dụng BĐS theo quy hoạch, pháp luật và nguyên tắc quản lý đô thị lớn. Hoàn thiện từng khâu trong cơ chế tổ chức hoạt động, kiểm soát và quản lý TTBĐS (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất). Các cấp quản lý của thành phố chủ động đưa ra các biện pháp định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định TTBĐS, khắc phục tình trạng tự phát, vô chính phủ, đầu cơ trái phép, ồ ạt vào bất động sản.

- Hoàn thiện hệ thống văn bản, quyết định, chỉ thị hướng dẫn về chính sách tài chính bất động sản gồm cả hai góc độ: với đất đai, nhà ở và với các giao dịch bất động sản khác.

- Có chính sách hỗ trợ pháp lý thuận lợi để đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ. Khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ở; Khuyến khích thu hút mọi nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia đầu tư, phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt là xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Một số khuyến nghị cụ thể về bổ sung, sửa đổi văn bản pháp luật để quản lý thị trường bất động sản ở TP.HCM hiện nay là:

Thứ nhất, cần ban hành quy chế phối hợp và trách nhiệm trong việc xây dựng quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất giữa các Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc, Tài nguyên môi trường…

Thứ hai, thống nhất một cơ quan quản lý và tham mưu ban hành các văn bản pháp luật quản lý TTBĐS là Ban Quản lý TTBĐS hoặc Sở xây dựng.

Thứ ba, hoàn thiện phương thức giải quyết đền bù, giải tỏa với giá cả hợp lý hơn do hiện nay giá quá thấp từ 90.000-300.000 đ/m2; trong khi nền đất tái định cư giá từ 1,5 tới hàng chục triệu đồng.

Thứ tư, đưa ra biện pháp điều tiết địa tô chênh lệch phù hợp tránh bức xúc và bất lợi cho Nhà nước và người dân bị thu hồi đất. Hiện nay, Nhà nước phải đầu tư lớn vào hạ tầng, còn người dân được đền bù quá thấp trong khi địa tô chênh lệch lại thường “rơi vào túi” doanh nghiệp kinh doanh BĐS gây bức xúc, khiếu kiện kéo dài…

Thứ năm, ban hành cơ chế giám sát hoạt động của các sàn, trung tâm giao dịch như: quy định về báo cáo định kỳ, tiêu chuẩn sàn, tiêu chuẩn nhân viên, phối hợp cấp giấy chứng thư cho hàng hoá BĐS giao dịch qua sàn, giấy phép và rút giấy phép hoạt động…

Thứ sáu, xây dựng quy chế môi giới BĐS như quy định rõ về tiêu chuẩn, giấy phép và rút giấy phép hành nghề; quy trình đào tạo; thẩm quyền và trách nhiệm pháp lý; khung giá môi giới, thẩm định; có cơ chế xã hội hóa dịch vụ môi giới…

Thứ bẩy, ban hành chế tài nghiêm minh khi xử phạt vi phạm lĩnh vực kinh doanh BĐS như: phạt, đánh thuế cao, rút giấy phép, cấm hoạt động…,

Thứ tám, giải quyết hậu quả lịch sử của cơ chế cũ trong cấp giấy chúng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở; liên thông trong cấp giấy và thẩm định hiện trạng hàng hoá BĐS…

Cuối cùng là, thành lập đội công tác liên ngành trong việc thẩm định, rà soát, điều chỉnh các văn bản pháp lý bất cập liên quan đến quản lý thị trường BĐS..../.