Đối với thành phố Hà Nội, các chung cư cũ (tập thể cũ) trước đây đã được nhà nước đầu tư xây dựng bài bản để bố trí chỗ ở, thực hiện mục tiêu nhiệm vụ ổn định đời sống dân sinh, đóng góp vào công cuộc xây dựng, phát triển. Quá trình sử dụng qua nhiều thập kỷ, công trình dần suy giảm chất lượng, hết niên hạn sử dụng, cùng với tình trạng biến đổi khí hậu gây mất an toàn và trở nên cấp thiết phải thực hiện công tác kiểm định, đánh giá, phân loại chất lượng để khẩn trương di chuyển người dân tại chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng đến nơi ở tạm cư (nhà ở tạm thời) bảo đảm an toàn, đồng thời có kế hoạch triển khai đồng bộ quy hoạch, đầu tư xây dựng lại để kịp thời ổn định cuộc sống người dân, nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng, đáp ứng nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới. Hà Nội xác định, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã xuống cấp, nguy hiểm là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách, nhằm bảo đảm an toàn, tính mạng và tài sản, ổn định đời sống nhân dân, là công tác an sinh xã hội, trong đó vai trò của Nhà nước là chủ đạo trong việc quản lý, chỉ đạo thực hiện; các chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư và cộng đồng dân cư có quyền và trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo đó, cần có phương pháp, lộ trình, giải pháp hiệu quả, khả thi, cả hệ thống chính trị vào cuộc và tăng cường sự tham gia, thống nhất ủng hộ, đồng thuận của nhân dân, các tổ chức chính trị, kinh tế - xã hội cùng phối hợp quyết liệt triển khai thực hiện.

Để triển khai thực hiện Đề án xây dựng, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, thành phố đã ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố, với quan điểm toàn diện, đồng bộ, có trọng điểm, bao gồm: Lập danh mục chung cư cũ cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại đồng bộ, toàn diện; với 3 nhóm: (i) Nhóm các dự án đang triển khai (chuyển tiếp từ giai đoạn trước năm 2021); (ii) Nhóm dự kiến khởi công xây dựng trong giai đoạn 2021 - 2025 (sau khi có kết quả kiểm định toàn khu hoặc đối với nhóm nhà chung cư, nhà độc lập, đơn lẻ); (iii) Nhóm thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư để triển khai giai đoạn tiếp theo. Lựa chọn triển khai ban đầu 10 khu chung cư cũ giai đoạn 2021 - 2025, trong đó lựa chọn 6 khu có tính khả thi cao, như: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ; Thành Công; Ngọc Khánh; Bộ Tư pháp); rà soát bổ sung triển khai đối với khu chung cư có nhà nguy hiểm, hư hỏng nặng và nhà chung cư đơn lẻ nguy hiểm, hư hỏng nặng (có phát sinh trong quá trình kiểm định) còn lại trên địa bàn thành phố. Xem xét triển khai Đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm.

Thành phố cũng xác định tiến độ công tác chuẩn bị đầu tư, tiến độ khởi công, thời hạn hoàn thành của từng dự án, cụ thể: Đợt 1, với chung cư cũ đã hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết dự kiến xong trước hoặc trong quý IV-2022 thì tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án; đợt 2, 3 và 4, với các chung cư cũ còn lại triển khai đồng thời theo kế hoạch trong khoảng thời gian trên và trong những năm tiếp theo; khuyến khích chung cư nào hoàn thành xong trước kiểm định và quy hoạch thì tổ chức lựa chọn chủ đầu tư triển khai trước. Trên cơ sở thực tiễn quá trình triển khai, diễn biến của dịch bệnh COVID-19, cơ quan được giao chủ trì thực hiện Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (Sở Xây dựng) báo cáo, đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố xem xét điều chỉnh tiến độ, điều chỉnh hoặc bổ sung danh mục nhà chung cư, khu chung cư cũ phát sinh mới trên cơ sở kết quả tổng rà soát của ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã. Đồng thời, trên cơ sở tiếp nhận thông tin các nhà đầu tư từ văn bản, phiếu chuyển của Ủy ban nhân dân thành phố hoặc đề xuất trực tiếp của nhà đầu tư, cơ quan được giao chủ trì thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ có trách nhiệm kiểm tra và giới thiệu đến ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có nhà chung cư để xem xét, lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định và cập nhật vào kế hoạch để triển khai.

Tính đến hết năm 2023, toàn thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể, nhà chung cư cũ (bằng 1,14% tổng khối lượng công việc). Trong đó, rất nhiều khu nhà mặc dù thành phố đã có quyết định chấp thuận chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, nhưng nhiều năm qua vẫn không thể triển khai thực hiện. Có thể kể đến: Dự án Nhà A&B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy), khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng), khu tập thể X1-26 Liễu Giai (quận Đống Đa), khu tập thể Dịch vụ vận tải đường sắt (quận Hoàng Mai), nhà chung cư số 148 - 150 Sơn Tây (quận Ba Đình), khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam 22 phố Liễu Giai (quận Đống Đa), nhà chung cư 23 Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)...

Theo đánh giá, một trong những vướng mắc làm chậm tiến độ triển khai liên quan đến công tác bồi thường. Trước năm 2021, căn cứ Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư với người sở hữu nhà dẫn đến việc 2 bên gần như không tìm được tiếng nói chung; Nghị định số 61/2021/NĐ-CP sửa đổi và thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, đã khắc phục hạn chế này bằng việc quy định cụ thể hệ số bồi thường linh hoạt, từ 1 đến 2 lần dành cho những người có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Tuy nhiên, vướng mắc mới lại tiếp tục nảy sinh đối với những trường hợp không có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Đơn cử tại dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam, số 22 phố Liễu Giai (quận Đống Đa), đã có chủ đầu tư nhưng hàng chục năm nay không thể triển khai, do một số gia đình sở hữu căn hộ tầng 1 (có thể kinh doanh thương mại) không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, yêu cầu bồi thường số tiền tương đương mức giá thị trường ở khu vực mới chịu bàn giao mặt bằng. Tình trạng này cũng diễn ra ở hầu hết những khu nhà khác. Trước thực trạng đó, lãnh đạo thành phố Hà Nội đã có chỉ đạo triển khai đề án, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn, yêu cầu các sở, ngành, ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có nhà chung cư cũ cần khẩn trương, chủ động áp dụng mọi biện pháp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Giao Sở Xây dựng chủ trì nghiên cứu, tham mưu, dự thảo, báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố quy định về hệ số K (hệ số khung) bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ làm căn cứ để các quận, huyện, nhà đầu tư chủ động thỏa thuận, thống nhất với người dân.

Ngày 11-4-2024, báo cáo tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Chương trình 03-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội về Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021 - 2025 cho thấy, việc thực hiện chỉ tiêu “Hoàn thành xây dựng Đề án khung cơ chế chính sách đặc thù để thúc đẩy tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn thành phố; triển khai cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ nguy hiểm cấp D; triển khai cải tạo, xây dựng lại 2 đến 3 khu chung cư cũ và chuẩn bị triển khai các khu còn lại” chậm so với tiến độ được phê duyệt; chưa hoàn thành công tác di dời các hộ dân ra khỏi nhà chung cư nguy hiểm; chậm tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; chậm xác định phạm vi, ranh giới dự án và kiểm định nhà, khu chung cư theo nguyên tắc toàn khu... Cụ thể là, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố, đến nay có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện. Đến nay, quận Đống Đa đã hoàn thành công tác di dời các hộ dân, tổ chức ra khỏi nhà nguy hiểm cấp D tại nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng. Tại quận Ba Đình đã hoàn thành di dời với đơn nguyên 1, 3 tập thể Bộ Tư pháp, đơn nguyên 3 tập thể C8 Giảng Võ và đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh. Tổng số hộ di dời là 159/174 hộ dân ra khỏi nhà chung cư nguy hiểm cấp D có nguy cơ sụp đổ (tỷ lệ 91,3%). Trên địa bàn quận Ba Đình có 5 nhà chung cư nguy hiểm, đến nay đã cơ bản hoàn thành công tác di dời các hộ dân, chỉ còn nhà G6A Thành Công có 3 hộ gia đình chưa nhận quyết định phê duyệt phương án tạm cư và bàn giao chính thức căn hộ. Tuy nhiên các hộ gia đình không còn sinh sống ở đây nên nguy cơ ảnh hưởng đến tính mạng các hộ dân cũng không còn. Với nhà số 148 - 150 phố Sơn Tây, phường Kim Mã, quận đã báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố hủy dự án cũ để thực hiện dự án mới theo quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ.

Ban Chỉ đạo Chương trình 03-CTr/TU đề nghị, trong thời gian tới, các sở, ngành, quận có dự án cải tạo chung cư cũ, di dời các hộ dân ra khỏi khu vực nhà nguy hiểm cấp độ D; tiếp tục xây dựng cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn khi thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ. Thành phố yêu cầu các đơn vị liên quan phải xây dựng kế hoạch tổ chức thực hiện nhiệm vụ cải tạo chung cư cũ, phân công cụ thể đối với các cơ quan, đơn vị, địa phương, rõ cá nhân phụ trách, rõ tiến độ từng ngày theo các nhóm nhiệm vụ, giải pháp như đề án đã đề ra. Trước hết phải tạo bước đột phá về công tác quy hoạch chi tiết từng khu, cụm nhà chung cư, làm quy hoạch với tư duy rộng mở gắn với giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư, Nhà nước... Mục tiêu là cuối năm 2024 phải chọn được nhà đầu tư để năm 2025 Hà Nội khởi công cải tạo, xây dựng lại 1-2 khu chung cư cũ.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và quận cần tập trung triển khai hoàn thành công tác kiểm định (đối với khu chung cư thực hiện kiểm định bảo đảm nguyên tắc toàn khu, đánh giá các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP), lập quy hoạch, xác định phạm vi ranh giới dự án ngay khi lập, phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết (trong đó xác định phạm vi ranh giới dự án thành phần để triển khai phân kỳ đầu tư) đối với các khu/nhóm/nhà chung cư. Ủy ban nhân dân các quận Ba Đình, Cầu Giấy, Hoàn Kiếm đẩy nhanh tiến độ lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư đối với các dự án đang triển khai trên địa bàn, khẩn trương xây dựng, trình cấp có thẩm quyền ban hành Đề án quy gom các chung cư đơn lẻ, hoàn thành chậm nhất trong quý III-2024. Cần xây dựng kế hoạch tổ chức thực hiện, bảo đảm phân công cụ thể đối với các cơ quan, đơn vị, địa phương, rõ người, rõ tiến độ theo các nhóm nhiệm vụ, như: lập quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, họp bàn lấy ý kiến người dân, xác định hệ số K… Tạo bước đột phá trong công tác quy hoạch chi tiết từng khu, cụm nhà chung cư. Đổi mới tư duy làm quy hoạch theo hướng mở, gắn với giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước.

Thực tiễn quá trình thực hiện cho thấy, vấn đề cải tạo chung cư cũ không chỉ mang tính chất kỹ thuật, xây dựng mà còn liên quan mật thiết đến cuộc sống hằng ngày, an toàn và sự phát triển bền vững của cộng đồng cư dân Hà Nội. Đặc biệt, các khu chung cư, tập thể cũ còn chứa đựng nhiều giá trị lịch sử, văn hóa của cộng đồng cư dân đã tồn tại hàng chục năm qua. Để thực hiện thành công, thành phố Hà Nội cần tăng cường sự đồng thuận, đoàn kết, phối hợp giữa chính quyền và người dân, sự hỗ trợ từ chuyên gia, nhà đầu tư. Cần xác định rõ ràng trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích của mỗi bên liên quan, đồng thời bảo đảm công khai, minh bạch, công bằng trong triển khai nhằm giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình thực hiện.

Việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội là một nhiệm vụ cấp bách để tái thiết đô thị, song quá trình triển khai vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc. Để giải quyết những thách thức này, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, nhà đầu tư và đặc biệt là người dân đóng vai trò quan trọng, góp phần bảo đảm tiến độ, hiệu quả của dự án, hướng tới một Hà Nội văn minh, hiện đại, gìn giữ và phát huy giá trị văn hóa truyền thống./.