1. Các nội dung và thành tựu đạt được về tháo gỡ những nút thắt, điểm nghẽn, tạo đột phá cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất

a. Các nội dung cần tháo gỡ điểm nghẽn

Trong năm 2022, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục quan tâm, chuẩn bị bảo đảm chất lượng Đề án tổng kết Nghị quyết 19-NQ/TW về đổi mới chính sách pháp luật về đất đai để trình Bộ Chính trị và Trung ương theo đúng tiến độ. Đồng thời xây dựng hoàn chỉnh đề án sửa đổi Luật Đất đai dự kiến trình Quốc hội trong năm 20[1]. Đây là nhiệm vụ rất quan trọng, bởi nội dung Luật Đất đai được sửa đổi liên quan đến: (1) quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; (2) giá đất; (3) vấn đề giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư; (4) Thuế; (5) Tích tụ, hạn mức sử dụng đất; (6) Vốn hóa đất đai.

b. Các thành tựu đã đạt được đối với các nội dung, điểm nghẽn cần tháo gỡ

Các quy định pháp luật mới về đất đai sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn, nút thắt, tạo ra nguồn lực mới thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Các thành tựu của hoàn thiện công cụ kinh tế thúc đẩy chuyển dịch đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững^[2]. Một là, công cụ quy hoạch được sử dụng làm tiêu chí quan trọng và đóng góp tốt vào việc chuyển dịch đất đai. Đất đai chỉ được chuyển dịch theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và tổng thể phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch đã thực sự trở thành công cụ quan trọng thúc đẩy chuyển dịch đất đai, nhất là cấp tỉnh. Hai là, công cụ giá. Giá đất được vận dụng trong quá trình chuyển đổi đất chưa sử dụng và đất nông nghiệp sang đất đô thị, đất công nghiệp, đất dịch vụ đã làm đất đai chuyển dịch từ vị thế giá trị thấp sang vị thế giá trị cao, qua đó, tăng tài sản xã hội. Công tác định giá, áp giá đã đạt được những kết quả tốt. Giá nhà nước định giá và giá thị trường đã gần tiệm cận. Ba là, các công cụ tài chính, tiền tệ, đã góp phần tài chính - tiền tệ hóa đất đai, thúc đẩy chuyển dịch đất đai vận hành đến khu vực sử dụng hiệu quả hơn và sử dụng tiết kiệm hơn. Bốn là, công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất đã có những tiến bộ lớn, góp phần chuyển dịch đất đai theo hướng phát triển kinh tế. Năm là, công cụ tích tụ ruộng đất theo hướng nông nghiệp công nghệ cao đã diễn ra ngày càng nhiều. Công cụ tích tụ, tập trung đã góp phần tạo nên những trang trại nông nghiệp công nghệ cao, những thửa ruộng có diện tích lớn, góp phần tạo lập một nền nông nghiệp công nghệ cao được triển khai, qua đó, tăng tổng sản phẩm nông nghiệp và đóng góp vào phát triển bền vững kinh tế - xã hội môi trường. Sáu là, các công cụ thuế góp phần thúc đẩy chuyển dịch đất đai đóng góp cho nguồn thu ngân sách, nguồn thu của Nhà nước, nguồn thu của xã hội tăng lên.

2. Các hạn chế, rào cản hiện nay, nguyên nhân và vấn đề đặt ra với những nút thắt, điểm nghẽn cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất

a. Hạn chế, rào cản

Một là, chỉ Nhà nước mới được quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất (cũng chỉ Nhà nước có quyền phê duyệt quy hoạch). Vì vậy, chuyển dịch đất đai có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất là phụ thuộc vào quy hoạch (do Nhà nước quyết định phê duyệt). Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất đang còn rất nhiều bất cập (về địa bàn quy hoạch, về phê duyệt quy hoạch, về triển khai thực tiễn của quy hoạch, về sửa đổi - bổ sung quy hoạch, về tuân thủ quy hoạch…). Hai là, việc định giá từng thửa và theo dõi biến động của từng thửa nói riêng và tất cả các thửa nói chung là một trong những yếu tố rất quan trọng cho việc định giá đất. Tuy nhiên, việc đăng kí thống kê đã từng bước được tin học hóa nhưng tỷ lệ vẫn còn thấp, chưa liên thông, chưa cập nhật kịp thời và chưa theo dõi được đến từng thửa nên chưa thể đóng góp như mong muốn cho việc định giá đúng và chưa phục vụ tốt cho quá trình đánh thuế chuyển dịch đất đai. Ba là, công cụ đấu giá được coi là khách quan nhất trong quá trình chuyển dịch đất đai. Tuy nhiên, việc làm thế nào có được giá khởi điểm đúng, hiệu quả. Đồng thời, những ai được tham gia đấu giá; những đất nào thì phải đưa vào đấu giá đang là vấn đề cần giải quyết. Liệu kết quả đấu giá có làm tăng giá đất địa bàn có đất được đấu giá hay không. Hơn nữa, cơ quan nào đủ thẩm quyền và năng lực đứng ra tổ chức đấu giá để bảo đảm nguồn lực đất nước được giao đúng, đóng góp vào phát triển bền vững kinh tế - xã hội, môi trường. Bốn là, có cần thiết tồn tại hình thức “giao đất, cho thuê đất” khi giao đất, cho thuê đất chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu. Năm là, xóa bỏ bất hợp lý từ lợi ích do chênh lệch địa tô. Sáu là, hệ thống thuế đất vẫn chưa đạt được trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp. Bảy là, hạn điền đang trở thành rào cản tích tụ đất đai để phát triển nông nghiệp công nghệ cao. Tám là, nguồn dịch chuyển đất đai chủ yếu từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ và đô thị, nhưng đất nông nghiệp nói chung và đất lúa nói riêng bị đặt hạn mức cận dưới nên nếu không có biện pháp điều chỉnh chuyển dịch đất đai, nguy cơ không an toàn lương thực hay mất cân bằng môi trường có thể xuất hiện. Chín là, nguồn thu từ chuyển dịch đất đai ngày càng tăng, cả về giá trị tuyệt đối (so với bản thân nguồn thu) và giá trị tương đối (trong GDP) nhưng vẫn chưa đáp ứng được kì vọng, hay nói khác đi, vẫn còn dư địa để tăng nguồn thu từ đất nếu có cơ chế chính sách tốt.

Sự việc giá đấu giá đất thành công cao bất thường tại Thủ Thiêm (Thành phố Hồ Chí Minh). Có rất nhiều ý kiến, có rất nhiều quan điểm, có rất nhiều phản ứng xung quanh vấn đề này^[3],^[4],^[5]. Tuy nhiên, có thể thấy đây là một cuộc đấu giá công khai, trả giá tại chỗ nhiều lần (phương thức được gọi gào mồm trong đấu giá - là một phương thức truyền thống nhất của các phiên đấu giá) do đó, các bên tham gia làm chủ và chịu trách nhiệm được hoạt động đấu giá của mình, và cuộc đấu giá có kết quả. Thứ hai, các bên trúng đã tiến hành ký hợp đồng thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của việc tiếp tục triển khai các kết quả trúng đấu giá, và kết quả đấu giá, như vậy là thật (không bỏ cọc). Thứ ba, cần phải tiếp tục đồng hành với các bên trong việc thực hiện các nghĩa vụ và trách nhiệm mới có thể có những phán quyết về bản chất cuộc đấu giá này. Thứ tư, điều cốt yếu nhất tại thời điểm hiện tại là cần biết rõ nguồn tiền cho các giao dịch này từ đâu mới có thể có những đánh giá: (i) Nếu là tiền của các doanh nghiệp tự có, vấn đề sẽ hoàn toàn tự nhiên; (ii) Nếu là tiền của các tổ chức tài chính - tín dụng, vấn đề rủi ro sẽ được chuyển cho các tổ chức tài chính tín dụng này. Thứ năm, tất cả các tác động liên quan, cho đến 31-12-2021, mới chỉ là các giả định, chưa hiện thực. Nhà nước cần công khai, minh bạch tất cả các thông tin xung quanh vấn đề này. Các doanh nghiệp cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình. Các tổ chức tài chính - tín dụng cần có cách tiếp cận khách quan và hiệu quả trong việc xem xét tài trợ cho các giao dịch này. Các cơ quan truyền thông cần khách quan trong việc phản ánh các giao dịch này (đây cũng chỉ là các giao dịch đặc biệt trong thị trường bất động sản cũng như các hoạt động đặc biệt trong các lĩnh vực khác trong đời sống kinh tế - xã hội). Các bên liên quan cần khách quan trong việc nhìn nhận các giao dịch này.

Bảng 1: Giá khởi điểm, giá trúng đấu giá và đơn vị trúng đấu giá:

Nguồn: HOREA (2021)^[6]

b. Nguyên nhân

Nguyên nhân các hạn chế, tồn tại của công cụ kinh tế thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững: Một là, nhận thức không đầy đủ vấn đề liên quan đến các công cụ kinh tế, chuyển dịch đất đai và phát triển bền vững nên hệ thống công cụ không đầy đủ được ngay. Hai là, tổ chức thực hiện các công cụ không triệt để. Ba là, chế tài các vấn đề liên quan đến công cụ kinh tế, đến chuyển dịch đất đai và phát triển bền vững không đủ mạnh. Bốn là, các công cụ không tương xứng với yêu cầu đặt ra để thúc đẩy chuyển dịch đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững. Năm là, sự phối hợp giữa các chủ thể thiếu đồng bộ. Sáu là, thiếu sự hướng dẫn đầy đủ để thực hiện các công cụ. Bảy là, diễn biến thực tiễn phức tạp hơn dự kiến của các bên liên quan. Tám là, thanh tra, kiểm tra, kiểm soát chuyển dịch đất đai không thường xuyên. Chín là, công cụ tài chính còn thiếu nhiều công cụ quan trọng. Mười là, công cụ tiền tệ ngân hàng lúng túng, không đảm nhận được vai trò thúc đẩy cũng như điều chỉnh chuyển dịch đất đai. Mười một là, công cụ xây dựng chưa theo kịp yêu cầu của chuyển dịch đất đai. Mười hai là, công cụ kế hoạch và đầu tư, đặc biệt là vấn đề quy hoạch chưa đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Mười ba là, công cụ dân số, lao động chưa được chú ý để gắn kết với vấn đề chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

c. Vấn đề đặt ra

Cơ chế đấu thầu là trung tâm, là hạt nhân của giao đất, cho thuê đất - nòng cốt của chuyển dịch đất đai. Vì vậy, vấn đề tổng quát đặt ra chính là làm sao đảm bảo cho đấu giá đạt kết quả tốt nhất. Một là, cần hoàn thiện hệ thống quy hoạch liên quan đến đất đai, bao gồm: (i)- quy hoạch quốc gia; (ii)- các quy hoạch ngành; (iii)- kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh giai đoạn 2021 - 2025; (iv)- quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thời kỳ 2021 - 2030. Đây là một yêu cầu rất nặng đối với công tác quy hoạch đất đai. Hai là, làm thế nào để có cuộc đấu giá đúng. “Bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan” (khoản 2 Điều 6 Luật Đấu giá tài sản); không để xảy ra tình trạng đấu giá không thực chất hoặc lợi dụng đấu giá để làm sai lệch giá đất trên địa bàn. Ba là, cơ chế xác định giá khởi điểm thế nào cho hiệu quả. Bốn là, cơ chế kiểm soát đấu giá thế nào cho đạt được thành công. Năm là, hạn điền có nên giới hạn hay không? Việc giới hạn như vậy có làm ảnh hưởng đến sự phát triển của kinh tế hàng hóa? Những trường hợp vượt hạn điền thì xử lý như thế nào? Sáu là, điều tiết địa tô bằng cách thỏa thuận. Bảy là, hệ thống thuế liên quan đến đất đai, bất động sản chưa đầy đủ, chưa đồng bộ và chưa đáp ứng được yêu cầu điều tiết nguồn lực đất đai và huy động vào ngân sách: (i) Hiện còn chưa có thuế bất động sản. Đặc biệt là thuế đất đai.

3. Giải pháp tháo gỡ những nút thắt, điểm nghẽn, tạo đột phá cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng nguồn lực đất đai

Thứ nhất, bối cảnh, yêu cầu tháo gỡ những nút thắt, điểm nghẽn, tạo đột phá cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng nguồn lực đất đai

Hiện nay có rất nhiều yêu cầu cần gỡ bỏ các nút thắt, điểm nghẽn tạo đột phá cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng nguồn lực đất đai:

Một là, tiến trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đạt được những thành tựu to lớn. Để đẩy mạnh việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, mà nội dung quan trọng là tăng cường tính cạnh tranh trong tiếp cận và sử đụng dất đai giữa các chủ thể kinh tế, việc tháo gỡ các nút thắt hạn chế cạnh tranh tiếp cận và sử dụng đất đai là một nhiệm vụ rất quan trọng. Bên cạnh đó, phải tiến hành chuyển đổi quản lý đất đai để thúc đẩy vốn hóa đất đai - một nguồn lực quan trọng của đất nước. Từ đó, tăng cường nguồn vốn cho phát triển xã hội từ đất đai. Hơn nữa, tháo gỡ những nút thắt để đất đai đến được với những chủ thể sử dụng hiệu quả cao nhất, tránh lãng phía nguồn lực đất đai.

Hai là, tiến trình hội nhập của Việt Nam đã đạt được những bước tiến quan trọng. Từ nước đến sau trong việc gia nhập WTO, Việt Nam đã trở thành nước đi đầu trong các hiệp định thương mại thế hệ mới. Như là một hệ quả, vốn đầu tư nước ngoài vận hành vào nền kinh tế Việt Nam ngày một lớn. Để có thể tăng cường khả năng thu hút FDI, một trong những yêu cầu là tiếp cận đất đai và quản lý đất đai phải được ngang tầm các nước trong khu vực và thế giới. Các nút thắt, điểm nghẽn về quản lý đất đai cần được tháo gỡ để Việt Nam thực sự là điểm đến của vốn đầu tư quốc tế.

Ba là, cách mạng công nghiệp 4.0 đã đem đến cho Việt Nam cơ hội công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ngang tầm với các nước trên thế giới cũng như khu vực. Một trong những yêu cầu là phải quản lý đất đai theo công nghệ mới để có thể đáp ứng được yêu cầu phát triển sản xuất theo công nghệ mới. Các điểm nghẽn cho việc số hóa, cho các quá trình sản xuất theo công nghệ mới phải được triển khai trên từng thửa đất với công nghệ quản lý mới.

Thứ hai, giải pháp tháo gỡ những nút thắt, điểm nghẽn, tạo đột phá cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng nguồn lực đất đai

a. Giải pháp hoàn thiện công cụ quy hoạch

- Hướng hoàn thiện hệ thống công cụ quy hoạch, kế hoạch:

Một là, nhất thể hóa các quy hoạch, trước hết là: (i) Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội; (ii) quy hoạch phát triển đô thị; (iii) quy hoạch sử dụng đất. Hai là, siết chặt việc phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch. Ba là, thường xuyên rà soát việc thực hiện quy hoạch. Bốn là, kiên quyết xử lý các vi phạm quy hoạch.

- Sửa đổi luật pháp về quy hoạch, kế hoạch

Một là, sửa đổi, bổ sung các luật liên quan đến quy hoạch. Kết nối quy hoạch đất đai vào các quy hoạch kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, để bảo đảm các quy hoạch đều được thể hiện trên nền bản đồ giải thửa của đất đai. Hai là, tăng cường tính chế tài của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Đặc biệt, chế tài về tính hiệu lực của quy hoạch trong kì kế hoạch. Kiên quyết duy trì tính hiệu lực của quy hoạch theo hướng chỉ cơ quan phê duyệt quy hoạch mới được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch.

Đề nghị bổ sung 2 điều vào Chương IV về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm: Điều bổ sung thứ nhất. Vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong hệ thống quy hoạch của Nhà nước: (i) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập sau khi quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội được quyết định hoặc phê duyệt. (ii) Quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch các ngành, các lĩnh vực chỉ được cấp có thẩm quyền phê duyệt trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất 5 năm của các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có liên quan đã được phê duyệt. (iii) Không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho những địa phương đã có quy hoạch đô thị được phê duyệt. Điều bổ sung thứ hai. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tại "Điều 36. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất" đã quy định 05 hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Cấp quốc gia; Cấp tỉnh; Cấp huyện; Quốc phòng; An ninh.

Thứ ba, giải pháp hoàn thiện công cụ giá

- Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai

Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai theo hướng hoàn thiện cơ chế xác định "giá đất cụ thể" để xác định "giá khởi điểm tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất" một cách hợp lý, thỏa đáng, để thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá, nhưng không để xảy ra tình trạng xác định giá khởi điểm quá thấp một cách bất bình thường, bởi vì có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản nhà nước.

- Sửa đổi Luật Đấu giá tài sản

Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản, theo hướng giao trách nhiệm cho Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, xây dựng cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động của “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” để bảo đảm cơ quan này hoạt động trung thực, vô tư, khách quan, không để xảy ra tình trạng đấu giá không thực chất, làm sai lệch kết quả đấu giá, có thể làm thất thoát tài sản nhà nước.

Thứ tư, giải pháp hoàn thiện công cụ thu hồi - giao đất

- Sửa đổi Luật Đất đai

Một là, bổ sung vào Điều 62 của Luật Đất đai nội dung quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án thuộc lĩnh vực Nhà nước khuyến khích xã hội hóa. Hai là, bổ sung vào Điều 62 của Luật Đất đai nội dung quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án có quy mô diện tích lớn, dự án có tính chất quan trọng trong việc đẩy mạnh tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ, phát huy lợi thế và tiềm năng của địa phương. Ba là, Chính phủ có quy định, hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ về đất đối với trường hợp Nhà nước vận động người dân “hiến đất” để thực hiện các công trình công cộng phục vụ dân sinh tại địa phương mà diện tích đất hiến khá lớn so với diện tích đất hiện có của hộ gia đình, cá nhân. Bốn là, đề nghị bổ sung 2 điều trong Chương VI về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể như sau: Điều bổ sung thứ nhất. Các cơ chế giải quyết đất đai đối với các dự án đầu tư: (i) Cơ chế Nhà nước trưng dụng quyền sử dụng đất được áp dụng cho các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng không gắn với lợi nhuận của nhà đầu tư. (ii) Cơ chế Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất được áp dụng cho các dự án vì lợi ích công cộng có gắn với lợi nhuận của nhà đầu tư. (iii) Cơ chế thỏa thuận trên cơ sở đồng thuận giữa nhà đầu tư và cộng đồng những người đang sử dụng đất được áp dụng đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội gắn với lợi nhuận của nhà đầu tư. Điều bổ sung thứ hai. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chỉ được áp dụng theo quy định của Điều 63 (Thu hồi đất do vi phạm pháp Luật Đất đai) và Điều 64 (Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện) của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

- Hoàn thiện công cụ thu hồi đất

Một là, cần bảo đảm các yêu cầu: (1) giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải do một Hội đồng định giá độc lập với bộ máy hành chính quyết định trên cơ sở hồ sơ định giá đất do một hoặc vài tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất thực hiện; (2) toàn bộ quá trình thu hồi đất, định giá đất đai và tài sản, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được thực hiện công khai, minh bạch và có sự tham gia của cộng đồng nơi có đất. Hai là, thực hiện nguyên tắc thu hồi: (1) Nhà nước chỉ thu hồi đất theo dự án đầu tư đối với các dự án thực sự vì lợi ích quốc gia, lợi ích công công, quốc phòng, an ninh, không áp dụng đối với các dự án vì lợi ích của nhà đầu tư; (2) Cơ chế Nhà nước thu hồi đất được áp dụng đối với phần đất còn lại thương thảo không thành công khi nhà đầu tư đã áp dụng cơ chế tự nguyện; (3) Nhà nước áp dụng chủ yếu cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch và tiến hành công khai giới thiệu địa điểm đầu tư, đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Có thể thành lập các tổng công ty phát triển quỹ đất quốc gia hoặc theo vùng để thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch. Ba là, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi. Không áp dụng cơ chế bồi thường bằng tiền một lần, bồi thường xong coi như nhà đầu tư cũng như Nhà nước hết trách nhiệm với người bị thu hồi đất. Bốn là, sửa đổi các vấn đề liên quan về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Nhất thể hóa thời hạn giao đất để bảo đảm ổn định quyền của các chủ sử dụng đất. Năm là, hạn chế tối đa việc cưỡng chế thu hồi đất đai. Nâng cao vai trò của Văn phòng phát triển quỹ đất trong việc tạo quỹ đất để giao cho các chủ đầu tư. Hạn chế tối đa các hoạt động cưỡng chế thu hồi đất. Tuy nhiên, trong những tình huống vì lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh, việc cưỡng chế thu hồi đất nếu thực hiện, phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định. Sáu là, việc thu hồi đất bắt buộc của Nhà nước cần giới hạn chỉ áp dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh và phục vụ cho các dự án vì lợi ích công cộng như đường xá, công viên, trường học...^[7]

Thứ năm, giải pháp hoàn thiện công cụ tích tụ ruộng đất

- Hoàn thiện về luật pháp

Một là, Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, cân nhắc lại quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 của Chính phủ đã "Bổ sung Điều 43d" (điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP: (i) Trong những năm trước đây, tại nhiều địa phương đều có chủ trương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù Luật Đất đai 2003 và cả Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về thửa đất nông nghiệp mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. (ii) Tại Điều 43d (nêu trên) đã quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương". Hai là, tăng hạn điền. Bỏ quy định phải thuê lại đất tích tụ vượt 10 lần hạn điền bằng đánh lũy tiến thuế tài sản theo diện tích đất tích tụ. Nếu không thể bỏ hạn điền, vậy nên chăng là mở rộng thêm hạn điền ở quy mô kinh doanh hiệu quả (nới hạn điền): Có thể chỉ tính hạn điền đối với giao đất lần đầu, còn nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không tính hạn điền, thậm chí xóa bỏ hạn điền. Ba là, dỡ bỏ yêu cầu bảo đảm mục đích của sản xuất nông nghiệp: Bên cạnh việc hoàn thiện chính sách hạn điền, Nhà nước cần có chính sách bảo đảm ruộng đất tích tụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Cần đánh thuế đối với những đối tượng tích tụ ruộng đất không “trực canh” hoặc không được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp... Bốn là, xóa bỏ các hạn mức diện tích sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân và hộ gia đình. Trong trường hợp cần xác định thì hạn mức diện tích sử dụng đất nông nghiệp cần được nâng cao hơn đáng kể và Nhà nước quy định thuế sử dụng đất cao hơn đối với diện tích đất sử dụng vượt hạn mức. Xóa bỏ những hạn chế hiện tại đối với việc sử dụng “đất trồng lúa” vào các mục đích thay thế khác, ít nhất đối với đất mà chuyên canh lúa không mang lại hiệu quả kinh tế cao^[8]. Năm là, áp dụng quyền sử dụng đất nông nghiệp vô thời hạn cho các cá nhân và hộ gia đình. Trong trường hợp cần giới hạn thời hạn sử dụng đất thì quy định rõ những gì Nhà nước sẽ làm khi thời hạn kết thúc^[9]. Sáu là, thay đổi tư duy: rút mạnh lao động ra khỏi nông nghiệp phục vụ cho phát triển các hoạt động phi nông nghiệp nông thôn. Phát triển kinh tế dịch vụ nông thôn. Bảy là, tại khu vực miền Nam: Thông thoáng thủ tục thị trường chuyển nhượng và thuê đất, giảm thuế chuyển nhượng, có các chính sách đặc biệt ưu đãi cho trang trại. Nhà nước có thể có những chương trình hỗ trợ những hộ đã mua bán đất bằng giấy viết tay làm sổ đỏ để họ yên tâm hơn trong việc sản xuất. Tám là, thừa kế đất chỉ giao cho một người hoặc đánh thuế lũy tiến theo số người được hưởng thừa kế. Cần bổ sung điều khoản đối với đất nông nghiệp chỉ cho phép một người được nhận thừa kế hoặc đánh thuế lũy tiến theo số người được hưởng thừa kế để hạn chế tình trạng đất đai ngày càng phân mảnh.

- Nhóm giải pháp thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất 

Một là, tích tụ ruộng đất phải tuân theo quy luật thị trường, bảo đảm tính công khai, minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể (hộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp). Quy luật thị trường sẽ tự phân phối có hiệu quả nguồn lực đất đai và các nguồn lực khác, như vốn, lao động, công nghệ tương thích. Hai là, chính quyền chỉ nên đóng vai trò trung gian, xúc tác, hỗ trợ doanh nghiệp và hộ nông dân trong thỏa thuận mua, thuê đất. Doanh nghiệp tự thương thảo với nông dân theo cơ chế thị trường, tức là gặp nhau giữa “cung và cầu”, chính quyền đứng ra làm chứng, xác nhận để người dân yên tâm hơn. Ba là, hoàn thiện cơ sở pháp lý để cho các hộ nông dân thực sự là đơn vị kinh tế tự chủ trong phát triển nông nghiệp hàng hóa. Bốn là, quy hoạch trung và dài hạn phát triển các vùng và sản phẩm nông nghiệp hàng hóa, nhất là hàng hóa nông sản chất lượng cao theo quan điểm thị trường. Năm là, tiếp tục hoàn thiện pháp luật và chính sách ruộng đất để thúc đẩy phát triển nền nông nghiệp hiện đại, sản xuất hàng hóa lớn, chất lượng cao. Sáu là, việc lựa chọn các phương hướng tích tụ, tập trung ruộng đất trên cần phù hợp với điều kiện từng vùng, từng lĩnh vực. Bảy là, không coi đẩy mạnh xuất khẩu lương thực là chiến lược. Tám là, phát triển các mô hình hợp tác xã kiểu mới. Chín là, đẩy mạnh đổi mới và phát triển hệ thống doanh nghiệp trong nông nghiệp, nhất là doanh nghiệp công nghệ cao. Mười là, đẩy mạnh xây dựng, phát triển và hoàn thiện và các hình thức liên kết sản xuất, kinh doanh bền vững trong nông nghiệp. Mười một là, đổi mới và hoàn thiện cơ chế, chính sách đẩy mạnh nghiên cứu và ứng dụng, chuyển giao khoa học - công nghệ trong nông nghiệp^[10].

Thứ sáu, giải pháp hoàn thiện công cụ thuế

- Hoàn thiện khuôn khổ chính sách

Một là, cần thực hiện cải cách toàn diện hệ thống thuế về đất theo hướng: (1) Tăng đáng kể mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế nhà ở và các tài sản gắn liền khác tại khu vực đô thị nhằm tạo nguồn thu bền vững từ đất, tạo nguồn kinh phí phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, tạo điều kiện giảm đầu cơ, tích trữ nhà đất và góp phần phân bố lại dân cư đô thị; (2) Giảm mức thu từ chuyển quyền bất động sản như giảm lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí địa chính nhằm khuyến khích các giao dịch công khai và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản chính quy. Hai là, điều chỉnh giảm các mức thuế sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về lệ phí trước bạ, Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21-12-1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tại Khoản 1, Điều 6, quy định lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 1% giá trị đất là cao, cần giảm xuống còn khoảng 0,5%. Về thuế chuyển quyền sử dụng đất: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, đã được Quốc hội thông qua ngày 22-6-1994 và được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21-12-1999, tại Khoản 1, 2, Điều 7 quy định mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất như sau: (1). Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; (2). Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%. Điều 11, quy định đối tượng nộp thuế là người chuyển quyền sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế. Như vậy, với mức thuế suất trên là cao, cần giảm tới mức phù hợp (chẳng hạn, 1-2%. Ba là, nghiên cứu quy trình ban hành thuế tài sản. Lưu ý 3 điểm: (i) Mức tối thiểu chịu thuế (Chẳng hạn, một căn hộ bình dân - năm 2019 khoảng 3,5-4 tỷ mới bắt đầu chịu thuế); (ii) Tỷ suất thuế (Mức càng thấp càng khả thi, chẳng hạn 0,5%); (iii) Thời điểm bắt đầu áp dụng (phải vào lúc kinh tế tăng trưởng tốt). Bốn là, xem xét lại Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP về các giao dịch liên kết theo hướng tăng mức tỷ lệ (20% hiện hành) lên trên 50%.

- Hoàn thiện công tác triển khai

Một là, không thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với đất thuê của Nhà nước để giảm bớt thủ tục hành chính, nên đưa thuế này vào tiền thuê đất. Hai là, để kêu gọi, thu hút đầu tư: Nhà nước cho thuê đất để kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì thuê đất trả một lần bằng giá thuê hằng năm nhân với số năm thuê để tạo điều kiện cho các đơn vị giảm bớt chi phí, tăng sức cạnh tranh. Ba là, xem xét, điều chỉnh cơ chế giá đền bù để phù hợp với quy luật thị trường. Bốn là, sử dụng mức thuế phạt thời gian quá hạn như tiền thuê đất nhằm giảm tình trạng dự án treo, dự án trì trệ, nếu công ty thấy không thể đáp ứng các nghĩa vụ thuế thì có thể bàn giao cho đơn vị khác để đấy nhanh tiến độ triển khai; từ đó thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất. Năm là, cần có quy định về đánh thuế tài sản nhằm lành mạnh hóa hơn nữa thị trường đất đai và thị trường bất động sản

Thứ bảy, giải pháp hoàn thiện công cụ vốn

- Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến công cụ vốn

Một là, sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai 2013 cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp. Hai là, sửa đổi, bổ sung khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai và khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất dự án, để phù hợp với Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội "Về thí điểm xử lý nợ xấu", đã quy định các điều kiện xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, trong đó, có điều kiện dự án "Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền", mà "Có quyết định giao đất, cho thuê đất" thì có thể dự án bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận, hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ba là, cho phép người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài. Bốn là, sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai quy định cơ chế phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Năm là, sớm ban hành Nghị định về sử dụng tài sản công (phần lớn là dùng quỹ đất) để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT; sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP: Sáu là, Chính phủ sớm ban hành "Nghị định về sử dụng tài sản công để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án BT" mà trong đó, quỹ đất thường được sử dụng làm tài sản thanh toán. Bảy là, Chính phủ xem xét, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP để thực hiện đồng bộ "Luật Quản lý, sử dụng tài sản công" và giải quyết các ách tắc hiện nay, nhằm huy động các nguồn lực xã hội theo phương thức hợp tác công - tư (PPP) và phát huy hiệu quả kinh tế của nguồn lực đất đai.

- Hoàn thiện công cụ tiền tệ, tín dụng, ngân hàng, tài chính phái sinh

Một là, sửa đổi các cơ chế về mua, bán, thế chấp, góp vốn, trái phiếu hóa, cổ phần hóa. Đưa ra quy định về cơ chế “góp đất và điều chỉnh đất” với vai trò là một giải pháp hiệu quả để phát triển khu vực ngoại vi thành phố mà không cần phải thu hồi đất^[11]. Hai là, nghiên cứu hoàn thiện hệ thống thế chấp thứ cấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ. Nghiên cứu vận dụng công cụ thế chấp với các tổ chức ngân hàng không đăng kí kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam. Ba là, hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản; trái phiếu hóa, cổ phiếu hóa giá trị quyền sử dụng đất đai. Bốn là, nghiên cứu, thí điểm, ban hành chính sách liên quan đến các cơ chế: (i) “Đổi đất lấy hạ tầng” hay còn gọi là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” và nay được ẩn dưới tên “dự án BT”; (ii) “Giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư” và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng; (iii) Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, trong đó tài sản của doanh nghiệp bao gồm cả đất công và tài sản công gắn liền. Nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý chặt chẽ thì luôn gắn với tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá trị thị trường...

Khai thác nguồn lực đất đai thúc đẩy phát triển kinh tế đã đạt được những thành tự quan trọng. Tuy nhiên, còn một số những nút thắt, điểm nghẽn, tạo đột phá cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng nguồn lực đất đai. Để xây dựng thành công nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập thắng lợi và tận dụng được cơ hội của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đem lại, việc tiêp tục tháo gỡ những nút thắt, điểm nghẽn, tạo đột phá cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng nguồn lực đất đai là một nhiệm vụ quan trọng trong giai đoạn tới để đến năm 2025, là nước đang phát triển, có công nghiệp theo hướng hiện đại, vượt qua mức thu nhập trung bình thấp (GDP bình quân đầu người ước đạt 4.700-5.000 USD/năm). Đến năm 2030, là nước đang phát triển, có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao (GDP bình quân đầu người ước đạt khoảng 7.500 USD/năm). Đến năm 2045, trở thành nước phát triển, thu nhập cao (đến năm đó, tiêu chí sẽ thay đổi, theo tiêu chí hiện nay, GDP bình quân đầu người phải đạt trên 12.535 USD/năm)./.

------------------------

[1] Thế Kha: Phó Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ điểm nghẽn, nút thắt về đất đai. https://dantri.com.vn/xa-hoi/pho-thu-tuong-chi-dao-thao-go-diem-nghen-nut-that-ve-dat-dai-20211231155615309.htm. Thứ sáu, 31-12-2021 

[2] Trần Kim Chung và các đồng nghiệp (2020): Đề tài KX.01.05/16-20 với chủ đề “Nghiên cứu hoàn thiện công cụ kinh tế nhằm thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững ở Việt Nam” là một trong những đề tài thuộc Chương trình khoa học và công nghệ trọng điểm cấp Quốc gia giai đoạn 2016 - 2020: “Nghiên cứu những vấn đề trọng yếu về khoa học xã hội và nhân văn phục vụ phát triển kinh tế - xã hội”. 
[3] Trung Tín: Ai hưởng lợi từ phiên đấu giá đất tỷ USD ở Thủ Thiêm? https://vnexpress.net/ai-huong-loi-tu-phien-dau-gia-dat-ty-usd-o-thu-thiem-4403060.html, ngày 16-12-2021
[4] Nguyễn Mạnh: Góc nhìn khác về vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, có mừng trước mắt lo lâu dài? https://dantri.com.vn/bat-dong-san/goc-nhin-khac-ve-vu-dau-gia-dat-thu-thiem-co-mung-truoc-mat-lo-lau-dai-20211222184236838.htm, ngày 23-12-2021
[5] Trương Trí Vĩnh: Tầm nhìn bất động sản. https://vnexpress.net/tam-nhin-bat-dong-san-4409893.html, ngày 30-12-2021
[6] Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) (2021). Công văn số 117/2021/CV- HoREA “V/v Một số nhận xét và đề xuất sau các phiên đấu giá 04 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm thành phố Hồ Chí”.
[7] Ngân hàng Thế giới (2012): Sửa đổi luật đất đai để thúc đẩy phát triển bền vững ở Việt Nam, Bản tóm tắt các khuyến nghị chính sách ưu tiên rút ra từ các nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, Hà Nội, tháng 9-2012
[8] Ngân hàng thế giới (2012), nguồn đã dẫn
[9] Ngân hàng thế giới (2012), nguồn đã dẫn
[10] Thúc đẩy lưu chuyển, tích tụ, tập trung ruộng đất cho phát triển nông nghiệp hàng hóa. http://-www.-mof.-gov.-vn/-webcenter/-portal/-vclvcstc/-r/-m/-ncvtd/-ncvtd_chitiet;-jsessionid=-zJerIJ2qJsaN-_oqopd4AF94i-ArPUF528Hj-l6NsQFT-3bkJMDgOFzN-!72800986!-339925406?-dDocName=-MOFUCM-111727&-_afrLoop=-37673687-795509005#!%-40%40%-3F_afrLoop%-3D3767368-7795509005%-26dDocName%-3DMOFUCM111727%-26_adf.ctrl-state%-3Dqms6sfm7e_4. 27-9-2017
[11] Ngân hàng Thế giới (2012), nguồn đã dẫn